中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终1236号

上诉人（原审原告）：高辰，男，汉族，住山东省沂南县智圣汤泉庄园南区。

委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。

法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。

原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。

法定代表人：陈贵德，该公司董事长。

上诉人高辰因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。高辰的委托诉讼代理人高本京，中金公司的委托诉讼代理人孙宪、沈明俊到庭参加诉讼，晨始公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

高辰上诉请求：1.撤销天津市高级人民法院（2019）津民初108号民事判决，依法改判支持高辰一审全部诉讼请求；2.中金公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决事实认定错误。1.在人民法院查封沂南县智圣汤泉庄园南区（沂房权证城区字第××号）（以下简称案涉房屋）之前，高辰就已经和晨始公司存在合法有效的书面买卖合同《智圣汤泉庄园认购协议》。一审法院对高辰的父亲高本进与晨始公司于2010年11月23日签订的《智圣汤泉庄园认购协议》的真实性予以确认，但对该认购协议的证明力不予认定。高辰在一审中已向法庭提交了证明高辰与高本进是父子关系的户口登记页复印件（与户口簿原件核对无误）予以证实。一审法院确认了高本进与晨始公司签订了合法有效的买卖合同，而不认可高辰与晨始公司之间存在合法有效的买卖合同是错误的。2.高辰购买此房系用于自己居住，且名下并没有其他可居住的房屋。3.高辰已经全部支付了购房款。中金公司与晨始公司签订《抵押合同》之前，高辰已全款购买并实际占有使用案涉房屋，已经享有物权期待权。

中金公司辩称，中金公司对案涉房屋享有抵押权，高辰作为购房人若想排除抵押权的强制执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第29条的规定。但是高辰在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，未提供任何证据证明案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，根据全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用，只要夫妻一方或者未成年子女名下有房屋即视为不符合条件，且案涉房屋面积为300多平米的三层别墅，规划用途为酒店式住宅，已超过消费标准。高辰亦不能提供证据证明已经支付了相应购房款。综上，请求驳回高辰的上诉请求，维持原判。

晨始公司未提交意见。

高辰向天津市高级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异24号执行裁定书（以下简称24号执行裁定）；2.依法解除对登记在晨始公司名下的案涉房屋的查封，并停止对该房屋的执行；3.依法确认案涉房屋归高辰所有；4.案件受理费由中金公司承担。

一审法院认定事实：2010年11月23日，案外人高本进与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：高本进认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区，暂测建筑面积306.6平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5560元／平方米，总价款1704696元。高本进在签订认购协议书同时交付定金10万元。2010年12月8日之前，高本进交齐全部房款或规定比例的首付款854696元，并签订《商品房买卖合同》后，高本进可享受晨始公司的相应优惠政策，协议上注明“按16%优惠”。

一审法院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了晨始公司名下包括案涉房屋在内的房产。

2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。

另查，案涉房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。一审法院作出的(2016)津民初100号民事判决书主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含案涉房屋。

(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。

2019年9月2日，一审法院作出24号执行裁定，驳回高辰的异议申请。

对双方争议的证据和事实，一审法院认定如下：对高辰提交的证据一EMS快递单的真实性和证明力予以认定。中金公司质证认为高辰起诉超出法律规定的期限。因高辰采用网上立案方式立案，高辰收到24号执行裁定后通过网上立案的方式，已在法定期限内提起案外人执行异议之诉，并未超过起诉期限。对高辰提交的证据二24号执行裁定的真实性予以认定，但对高辰主张的证明目的不予认定。对高辰提交的证据三中《智圣汤泉庄园认购协议》，该协议主体是晨始公司和案外人高本进，对高本进与晨始公司签订的协议的真实性予以认定。虽然高本进在协议上注明“将高本进换成高辰”，但案外人高本进未能到庭说明情况且高辰未举证证明其与高本进的身份关系和债权债务关系，一审法院对《智圣汤泉庄园认购协议》的证明力不予认定；虽然晨始公司认可其收到高辰全部购房款，且为高辰开具了收款凭证和发票，但高晨并未提交购房款的实际支付凭证，故一审法院对高辰关于其向晨始公司实际支付了1431945元购房款的主张，不予认定。高辰提交的证据四《购房户钥匙发放联系单》《物品交验清单》及物业费单据，可以证实高辰已经实际占有使用案涉房屋。因晨始公司提交的证据与高辰提交的部分证据内容和证明目的相同，故一审法院对晨始公司提交的证据的认证意见与前述高辰提交证据的认证意见一致。

一审法院认为，本案争议焦点为：高辰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及高辰对案涉房屋是否享有所有权。

高辰在执行异议被一审法院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。

《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

从上述三个条文分析，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，是对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准的规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准的规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《执行异议复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有的抵押权。

本案中，案涉房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。一审法院已生效的(2016)津民初100号民事判决判令：中金公司就案涉房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。高辰未能提交证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件，故高辰对案涉房屋享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《执行异议复议规定》第二十八条规定要求对案涉房屋停止执行，依据不足。因此，一审法院对高辰要求解除对案涉房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。

因高辰要求对案涉房屋停止执行的主张缺乏依据，且案涉房屋目前仍登记在晨始公司名下。故，一审法院对高辰要求确认其对案涉房屋享有所有权的请求，不予支持。

综上，一审法院判决：驳回高辰的诉讼请求。案件受理费17778元，由高辰负担。

二审中，高辰提交沂南县不动产登记信息查询证明，拟证明高辰名下确无其他可以居住的房屋，中金公司对该证明的真实性合法性认可，对证明目的不认可；高辰提交高辰和高本进户口登记卡，拟证明高辰与高本进系父子关系，双方存在赠与的可能，中金公司对此质证认为户口登记卡系复印件，真实性无法确认。本院认为，查询证明的真实性可以确认，但是证明力应结合其他证据综合认定；户口登记卡系复印件，且高本进亦未说明有关情况，对其证明力应结合其他证据综合认定。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，本案二审的争议焦点为：高辰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。

关于高辰对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。高辰主张其对案涉房屋享有所有权，但是根据已经查明的事实，案涉房屋仍然登记在晨始公司名下，故即使高辰购买了案涉房屋，也因未完成转让登记而尚未取得所有权，其主张不能成立。

关于高辰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。对此，应结合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。

首先，高辰无法参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等，均不属于生存权特别保护的范畴。本案高辰受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题，高辰亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。

其次，高辰无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。高辰一审提交的《智圣汤泉庄园认购协议》签订主体为晨始公司和高本进，高辰并非直接与晨始公司签订书面房屋买卖合同的主体。关于购房款支付情况，虽然晨始公司认可其收到了高辰全部购房款，且为高辰开具了收款凭证和发票，但高辰并未提交购房款实际支付凭证等能直接证明其支付房款的证明；关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中高辰也未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故高辰对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。

综上，高辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17778元，由高辰负担。

审判长　张　纯

审判员　赵风暴

审判员　于　蒙

二〇二〇年十二月三十一日

法官助理危浪平

书记员乔禹博