广西壮族自治区防城港市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂06民终632号

上诉人（原审原告）：张灵，男，1962年2月2日出生，汉族，住广西防城港市港口区四川路152号。

上诉人（原审原告）：广西湘安消防工程有限公司。住所：广西防城港市港口区四川路152号。统一社会信用代码：91450600199372281T。

法定代表人：张勇力，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈晓，女，该公司法务。

被上诉人（原审被告）：东兴越盟商贸有限公司（曾用名：东兴东盟商品交易中心有限公司）。住所：广西东兴市北仑大道513号（市交警旁）。统一社会信用代码91450681751238490J。

法定代表人：邹玲，执行董事。

委托诉讼代理人：姚文宇，广西海狮律师事务所律师。

上诉人张灵、广西湘安消防工程有限公司（以下简称湘安公司）因与被上诉人东兴盟越商贸有限公司（以下简称盟越公司）商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2021）桂0681民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张灵，上诉人湘安公司的委托诉讼代理人陈晓，被上诉人盟越公司的委托诉讼代理人姚文宇到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。

上诉人张灵、湘安公司上诉请求：一、撤销一审判决，解除双方签订的《商品房买卖合同》，将购房款412132元还给张灵、湘安公司；二、盟越公司支付违约金及利息；三、盟越公司承担案件一审和上诉再审的诉讼费用。事实和理由：2004年盟越公司和张灵、湘安公司签定消防工程协议，在施工过程中盟越公司未按合同约定付张灵、湘安公司工程款，于2011年7月10日双方签订《和解协议书》并签订《商品房买卖合同》，约定部分工程欠款以东盟商品交易中心商住楼（东盟国际公寓）的两套房产作为抵扣，房产分别为：第五幢三单元303号、304号，金额分别为163016元、249116元，合计412132元。合同约定交付时间为2012年6月30日。但盟越公司未按约定时间交房且也未把购房合同拿到房产局备案，不能办理产权证。现离交付时间已过去八年多，涉案两套商品房从签订合同起到现在也未办理交付手续给张灵、湘安公司使用，张灵、湘安公司多次向盟越公司催办产权证未果，与盟越公司多次协商还款事宜均遭推脱。一审判决查明盟越公司在签订合同后已将房屋交付给张灵使用，可见盟越公司已承认以房抵债的事实，同意交付涉案商品房的所有权给张灵、湘安公司。以房抵债也是双方协商一致的真实意思表示。但从涉案两套商品房的现状照片可以证明，张灵根本没有使用涉案两套商品房，盟越公司也根本没有通知张灵办理收房手续。张灵也是在起诉前去涉案商品房所在地了解情况才知道涉案两套商品房的一直无人管理，堆满垃圾，根本不具备使用条件。且经东兴市不动产登记局查询得知，盟越公司已于2015年7月23日办理涉案商品房的首次登记手续。按正常流程，商品房办理完首次登记后即可以办理购买人的产权证，但盟越公司却故意欺瞒张灵，一直未为张灵办理涉案商品房的产权证。并非盟越公司主张的张灵已知晓涉案两套商品房存在无法过户的瑕疵。另外，一审判决认为张灵在和解协议中申请执行人处签字即视为本案执行完毕。张灵的签字是确认盟越公司欠的利息及违约金部分执行完毕，而以物抵债部分盟越公司仍未履行。在调解此案时，张灵、湘安公司强烈要求盟越公司支付以房抵债的款项及利息，但在一审法院执行局协调多次未果后，该局吴局长叫张灵、湘安公司以房屋合同纠纷案另行起诉。而当张灵、湘安公司再以商品房合同纠纷案另行起诉时，一审法院却判定双方的债权债务关系已归于消灭。事实上，涉案两套商品房确实是以房抵债的性质且并未变更所有权，以物抵债部分仍未履行，张灵、湘安公司没有取得涉案两套商品房的产权证。根据2017年最高法院发布的第15批 指导性案例中明确表示：代物清偿不能达到消灭债务目的时，债权人仍有权要求债务人支付欠款及利息。双方约定基于借款所形成的债权债务关系实际上已转化为以物抵债中的权利义务关系，当债务人不履行以物抵债协议时，债权人可以请求债务人继续履行。签订以房抵债调解协议书后盟越公司未办理房产变更登记，债权人未取得房屋所有权，债务人拒不履行以物抵债协议的，应当承担违约责任。

被上诉人盟越公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。

张灵、湘安公司向一审法院起诉请求：一、盟越公司解除买卖合同，退还购房款及利息共计1092149元；二、律师费、诉讼费用由盟越公司承担。

一审法院认定事实：湘安公司诉盟越公司建设工程施工合同纠纷一案，经一审法院主持双方达成调解协议，作出（2011）东民初216号民事调解书确认盟越公司向湘安公司分期支付2800000元并按月利率1.5％计付利息。双方在该调解书履行过程中自行口头约定以涉案两套房屋抵扣部分工程款，双方就此签订了涉案两份《商品房买卖合同》，约定张灵向盟越公司购买东盟商品交易中心商住楼（东盟国际公寓）第五幢三单元303号、304号房屋，房屋价款分别为163016元、249116元，签订合同时一次性付清该款项。合同签订后，双方未履行上述合同义务，涉案两套房屋未过户登记至张灵名下。

2019年5月8日，湘安公司的法定代表人由张灵变更为张勇力，湘安公司在庭审中确认张灵现为该公司董事长。

2020年7月9日，湘安公司与盟越公司就（2011）东民初216号民事调解书达成执行和解协议：“一、湘安公司同意盟越公司再支付300000元即视为本案执行完毕，其中由案外人隆伟明协议当天支付158600元，余款141400元由盟越公司定于2020年7月15日前存入东兴市人民法院在中国农业银行东兴支行营业部开设的20×××63账户上；二、案外人隆伟明支付的158600元视为丰越公司2020年度应交予盟越公司的租金，在年度租金中作相应扣减，由丰越公司当天向隆伟明出具158600元的收款收据（收据中注明该款由隆伟明直接支付给湘安公司或张灵）。上述和解协议自各方当事人共同签字或盖章时起生效……”。张灵在协议落款申请执行人处签字并加盖了湘安公司的印章，盟越公司在被执行人处加盖了公司印章。

一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系盟越公司与湘安公司就履行（2011）东民初字第216号民事调解书达成的部分履行方式，具有代物清偿的性质，双方实质上没有达成商品房买卖的合意，不成立商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条规定：“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。”湘安公司可以直接通过诉讼程序要求盟越公司履行过户登记手续，如湘安公司认为代物清偿无法履行，应当在执行程序中主张权利。在（2019）桂0681执恢242号案中，张灵在和解协议落款申请执行人处签字确认了“湘安公司同意盟越公司再支付30万元即视为本案执行完毕”的协议内容，张灵在签署该和解协议时，已明确知晓涉案两套商品房存在无法过户的瑕疵。盟越公司同意将涉案房屋交付给张灵使用，张灵在执行和解协议上签字认可执行完毕，其实质上已经接受了此种给付方式，原债权债务关系已归于消灭。在执行和解协议合法有效的前提下，张灵诉请解除合同并要求盟越公司履行原债务，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条之规定，判决：驳回张灵、湘安公司的诉讼请求。案件受理费14630元，减半收取7315元，保全费5000元，共计12315元（张灵、湘安公司已预交），由张灵、湘安公司负担。

本院二审期间，上诉人张灵、湘安公司依法提交证据：房子现状照片及不动产登记查询证明，证明涉案房屋没有交付张灵使用，不具备交房条件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人盟越公司认为，拍照对象是否是涉案房屋不清楚，且涉案房屋已交给张灵使用长达十年，对照片三性不予认可；不动产登记查询证明是事实，一审判决确认涉案房屋没有过户登记在张灵名下。本院认为，上诉人张灵、湘安公司提交的证据不能达到其证明目的，不予采纳。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明，2019年10月9日，湘安公司就（2011）东民初216号民事调解书所确定的债务向一审法院申请恢复执行，请求盟越公司承担迟延履行期间的债务与利息共计2488431元。根据湘安公司在该执行案中提交的《东兴东盟工程款回收情况与利息明细表》可知，其已将以涉案两套房屋抵扣的部分工程款即本案412132元扣除，得出其申请数额。

一审庭审时，经一审法院询问，张灵、湘安公司陈述：当时张灵是湘安公司的法定代表人，所有就没加盖湘安公司的公章。如果当时盖了公章，那么证就会办到公司名下，为了过户方便所以就没有盖章。

二审期间，经本院询问，确认张灵、湘安公司上诉请求的购房款和利息违约金与其一审请求的购房款及利息共计1092149元一致。利息违约金计算方式按月利率1.5%标准计算。

本院认为，关于张灵、湘安公司和盟越公司之间构成何种法律关系。经查，涉案两份《商品房买卖合同》仅有张灵签字，未盖有湘安公司印章。但张灵时任湘安公司的法定代表人，且在一审庭审中张灵、湘安公司陈述未盖公司印章是为了后续方便过户给张灵，故张灵的签字应视为代表湘安公司履行职务的行为。张灵与盟越公司之间不存在合同关系。涉案两份《商品房买卖合同》系盟越公司与湘安公司就履行（2011）东民初字第216号民事调解书达成的部分履行方式，具有以物抵债的法律性质，且湘安公司没有支付任何购房款的事实，双方不成立商品房买卖合同关系，湘安公司和盟越公司仅构成代物清偿法律关系。但双方据此签订的两份《商品房买卖合同》并未被我国法律法规所禁止，应属合法有效。因两份《商品房买卖合同》项下的商品房无法办理过户，该以物抵债性质的《商品房买卖合同》实际无法履行，故湘安公司请求解除涉案两份《商品房买卖合同》本院予以支持。因张灵并非《商品房买卖合同》的当事人，其无权主张解除合同及返还房款等相关权利。

关于湘安公司请求盟越公司退还房款412132元及支付相应利息、违约金有无事实和法律依据的问题。因湘安公司和盟越公司在（2011）东民初字第216号民事调解书履行过程中就部分工程款即本案412132元给付另行达成以物抵债的约定，故湘安公司在申请强制执行该民事调解书所确定的债务时，并未将该412132元工程款计算在内。但由于涉案房屋至今未办理过户登记手续，该以物抵债约定并未实际履行，在涉案《商品房买卖合同》解除后，双方原金钱债务并未消灭，且已经（2011）东民初字第216号民事调解书予以确认。湘安公司应通过执行程序继续主张该权利，而非另行提起诉讼。因此，湘安公司请求盟越公司退还购房款和支付利息、违约金，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下：

一、撤销东兴市人民法院（2021）桂0681民初18号民事判决；

二、解除上诉人张灵代表上诉人广西湘安消防工程有限公司和被上诉人东兴越盟商贸有限公司于2011年8月24日签订的两份《商品房买卖合同》；

三、驳回上诉人张灵、广西湘安消防工程有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费14630元，减半收取7315元，保全费5000元，共计12315元（上诉人张灵、广西湘安消防工程有限公司已预交），由上诉人张灵、广西湘安消防工程有限公司负担。二审案件受理费14630元（上诉人张灵、广西湘安消防工程有限公司已预交），由上诉人张灵、广西湘安消防工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　潘云燕

审 判 员　李丽莉

审 判 员　李启宁

二〇二一年八月二十七日

法官助理　蔡澄莎

书 记 员　林杨婷