广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤01民终26637号
上诉人（原审被告）：广州市饮和食德餐饮有限公司，住所地广州市天河区花城大道68号地上2层07、08、10-16房。
法定代表人：黄光明。
上诉人（原审被告）：广州市点都德饮食有限公司，住所地广州市越秀区大南路仙湖街94号后座之第2-5楼。
法定代表人：沈志辉。
上述上诉人共同委托诉讼代理人：石治勇，北京大成（广州）律师事务所律师。
上述上诉人共同委托诉讼代理人：曾梓芽，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区华夏路8号36层自编3601单元。
法定代表人：孔健楠，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗梦薇，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。
上诉人广州市饮和食德餐饮有限公司（以下简称饮和食德公司）、广州市点都德饮食有限公司（以下简称点都德公司）因与被上诉人广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人饮和食德公司、点都德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判饮和食德公司向宁骏公司支付2020年2月1日至2020年10月20日的物业服务费315911.48元，减少物业服务费315911.49元（631822.97元－315911.48元）；2.撤销一审判决第二项；3.饮和食德公司支付给宁骏公司的管理服务押金146167.86元、水电押金35136.5元、装修押金42163.8元、仓库装修保证金6629.1元用于抵扣饮和食德公司、点都德公司应付宁骏公司的物业服务费，合计抵扣230097.26元；4.本案诉讼费用由宁骏公司承担。事实与理由：一、饮和食德公司支付物业费应以宁骏公司提供物业服务为对价，因防疫政策影响，饮和食德公司自一级响应至2020年5月29日期间被限制经营，宁骏公司提供的物业服务相应减少，自2020年5月29日停水电后饮和食德公司被迫停止营业，宁骏公司未再提供物业服务。一审法院在（2021）粤0106民初4810号判决中基于公平原则将租金和占用费按50％的比例予以调整，同样在本案应当保持统一的裁判尺度，按50％的比例调整饮和食德公司2020年2月1日至10月20日的物业服务费。1.疫情发生后，饮和食德公司根据防疫政策的规定和宁骏公司的管理要求而停止经营，期间没有享受宁骏公司提供的物业服务。但一审法院认为：“宁骏公司为涉案物业提供物业服务，因配合疫情防控政策，较于平时反而增加了防疫所需的人力物力成本。且无论涉案物业是否处于实际经营的状态，宁骏公司并不因此而中止物业服务。”首先，在所有商铺都因防疫政策停业的情况下，一审法院认为宁骏公司反而增加运营成本缺乏事实依据；其次，宁骏物业从未就饮和食德公司停止经营之后继续提供物业服务进行主张，也未提供相应的证据，一审法院对该部分事实的认定缺乏事实基础；最后，疫情发生以来，饮和食德公司持续向宁骏公司发函，要求减免相关物业费，已经尽到真诚协商的义务，充分行使因不可抗力而要求豁免债务的权利。2.饮和食德公司作为一家餐饮企业，主要客源为到店堂食，宁骏公司针对饮和食德公司提供的物业服务则包含公共区域的卫生清洁、到店堂食客源的疏通管理等，但涉案商铺关停后，宁骏公司丧失提供服务的基础。一审法院在（2021）粤0106民初4810号判决中认为：“疫情防控措施的贯彻落实对于经营主要业务为客户到店堂食进行聚集性用餐活动的饮和食德公司来说更是严重限制其经营业务的开展。”可见，一审法院对于饮和食德公司的经营方式有准确的定位。但饮和食德公司因疫情减少客流直至彻底关停店铺，宁骏公司提供的物业服务始终不足以成为支付足额物业费的对价。涉案商铺关停后，宁骏公司并未再因饮和食德公司的客流而产生管理负担，饮和食德公司也没有因宁骏公司的相关行为得到增益，如果判令饮和食德公司足额支付物业费，显然有违合同约定和公平原则，造成宁骏公司在毫无对价付出的情况下足额获取报酬。二、疫情发生前，饮和食德公司正常支付物业费，自2020年2月迟付物业费开始，饮和食德公司也持续沟通物业费的减免事宜，不具有违约的故意，不应承担违约责任。一审法院在（2021）粤0106民初4810号判决中认为：“饮和食德公司于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向景烜公司提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2月租金支付期限之前，饮和食德公司迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于景烜公司要求饮和食德公司承担迟延支付租金及解除合同的违约金的诉请不予支持。”本案中，饮和食德公司同样就疫情原因请求减免管理费函告宁骏公司，对于迟付物业费不具有违约故意，相对应的迟付物业费产生的违约责任不应由饮和食德公司承担。三、宁骏公司与饮和食德公司互负种类、品质相同且均已到期的金钱债务，宁骏公司在一审庭审中认可收到饮和食德公司的管理服务押金146167.86元、水电押金35136.5元、装修押金42163.8元、仓库装修保证金6629.1元，而饮和食德公司也以适当方式行使主张抵销的权利。一审法院认定双方的物业合同关系于2020年8月27日解除，即自合同解除之日起，双方所负的债权债务均已到期，从应然上双方需要及时结清。宁骏公司向一审法院提请诉讼时，本应秉持诚信原则，自动抵扣相应押金再行主张相关金额，但宁骏公司却有意隐瞒收取押金的事实。一审庭审中，饮和食德公司明确提出应当抵扣押金共计230097.26元，宁骏公司确认收到相应金额的押金，但认为抵扣需要饮和食德公司以反诉的方式提出。在宁骏公司对金额无异议，饮和食德公司又以抗辩的形式提出抵扣的情况下，一审法院对此不予调处，有违法律规定，也会造成当事人讼累。四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，本案中双方确认涉案商铺自2020年5月29日停止供应水电后饮和食德公司已无再实际经营，且一审法院已认定饮和食德公司经营的点都德餐饮商铺的业务主要为到店堂食、进行聚集性用餐活动。宁骏公司主张物业费并不具备请求权基础，不符合合同给付对价的原则。若因疫情影响导致其经营成本及物业服务有所增值，也仅是针对2020年5月29日之前的服务对价，在2020年5月29日后其无权向饮和食德公司、点都德公司主张物业费。
被上诉人宁骏公司二审答辩称：一、《物业服务合同》合法有效，双方均应依约全面履行，饮和食德公司无权擅自减少其应缴纳的物业服务费金额。疫情期间，物业服务人员除常规物业服务外，还要负责比平时更多的清洁消毒、体温测量等一线疫情防控工作，提供的物业服务及额外支出非但没有减少，反而大量增加。涉案大厦（广州环球都会广场）从未实行过封闭管理，饮和食德公司停止对租赁物业的使用属于其个人选择，不应据此否认宁骏公司提供的物业服务。饮和食德公司、点都德公司要求减免物业服务费的行为不但有违合同约定，更是对公平原则的违背。1.《物业服务合同》第9.1条约定，合同期内，除本合同有明确约定外，未经双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同，饮和食德公司提出的减免物业服务费的要求属于对合同的变更，在得到宁骏公司的书面同意后才能产生合同效力。饮和食德公司因宁骏公司不同意其减免物业服务费的要求便擅自停止物业服务费用的支付，属于对合同的严重违约。2.按照《物业服务合同》第7.1条约定，宁骏公司在物业服务区域内为租户提供的物业服务仅包括对租赁物业公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全等项目进行维护、修缮、服务、管理。受疫情影响，宁骏公司不仅要对租赁物业进行上述日常维护，还要配合政府部门进行防疫管理，增加的工作包括额外聘请清洁人员每小时对租赁物及设施设备进行清洁消毒、往来人员行程核验及体温测量、对租户按期进行疫情防疫防控摸查与复工情况统计等。除此之外，为了更好地落实国家疫情防控政策，宁骏公司还额外购置了紫外线消毒灯、酒精、防疫服、护目镜等防疫物资及防疫宣传资料，为租户额外提供了除四害消杀等增值服务，人力与物力成本都远超依照《物业服务合同》可预计的服务成本。无论饮和食德公司是否开门营业，宁骏公司从未停止向其提供物业服务，饮和食德公司应按照合同约定向宁骏公司支付物业服务费，点都德公司应基于权利义务转让协议承担连带责任，饮和食德公司、点都德公司提出的免除部分物业服务费的主张已严重违背公平原则，宁骏公司对此不予认可。3.宁骏公司仅为涉案大厦的物业服务提供方，非产权方或出租方，故宁骏公司并无任何权利禁止业主或租户进出其购买或租赁的物业，国家在疫情期间对企业的复工时间要求并不影响业主或租户使用其所有的物业，业主或租户如何使用其所有的物业、使用范围、使用时间等不属于物业公司有权控制的内容。宁骏公司与饮和食德公司为物业合同关系，饮和食德公司根据《物业服务合同》向宁骏公司支付物业服务费，不应以其是否实际使用了物业为前提。即使在疫情一级响应期间，涉案大厦也没有实行过封闭管理，业主及租户均可自由进出涉案大厦，也有业主或租户在该期间正常上班。宁骏公司仅根据政府等相关部门要求，对所有进出大厦的人员进行登记基本信息及测量体温。除此之外，宁骏公司从未禁止过租户使用办公场所，饮和食德公司在疫情停业期间停止对租赁物业的使用属于其个人选择，不应当据此否认宁骏公司提供的物业服务。二、饮和食德公司、点都德公司主张饮和食德公司延迟支付物业服务费不具有违约故意，故饮和食德公司无需承担合同解除的违约责任，该主张与事实不符，且违背了法律法规的规定，不应得到支持。1.饮和食德公司迟延支付物业服务费的行为具有违约故意。本案与（2021）粤01民终26638号房屋租赁合同纠纷案具有关联性。疫情发生之初，与宁骏公司属同一集团的广州市景烜房屋租赁有限公司（以下简称景烜公司）为共渡难关，向各租户提出2月免租金50%、3月免租金30%、4月免租金20%，但物业费需全额缴纳的方案。除饮和食德公司外，其余租户均同意了该项减免，并严格遵守合同约定缴纳租金及物业费。唯有饮和食德公司以国家出台了疫情期间
指导性意见（仅对国企有强制效力）为由，提出免除疫情期间全额租金及物业服务费的要求并丝毫不肯协商，景烜公司不同意其要求便直接一分不付，无视租赁及物业服务合同的有效性。其后半年内，饮和食德公司以扩大双方商业版图的合作为由，主动要求暂停解除租赁及物业服务合同的相关事宜，直到宁骏公司意识到双方继续合作已无法实现，才主动向其发出解除合同的通知以期降低损失。合同解除后，其拒绝腾退房屋，继续占有涉案房屋两个月。长达十个月的房屋占有期内，不论是否有疫情，饮和食德公司从未支付任何物业费，其主张不具有违约故意与事实不符。2.根据《合同法》第一百零七条的规定，发生违约行为的前提在于当事人一方做出“不履行合同义务或履行合同义务不符合约定”的违约行为，而非违约方主张的“具有违约故意”，是否具有违约故意并非是需要承担违约责任的前置条件。《物业服务合同》确因饮和食德公司到期未支付物业服务费、水电费、污水处理费及其他各项分摊费用的违约行为而解除，宁骏公司作为解除权人，有权要求饮和食德公司承担违约责任，并要求点都德公司基于权利义务转让协议承担连带责任。三、根据《物业服务合同》第10.4条的约定，饮和食德公司、点都德公司无权要求以物业服务费押金、水电备用款、装修保证金抵扣其应付款项。且其以抗辩的方式要求法院一并处理包括仓库装修保证金在内的保证金抵扣事宜，该事宜已超出了本案所涉法律关系，若法院对此进行审理，则违背了“不告不理”原则。四、饮和食德公司、点都德公司主张2020年5月29日停水停电之后，宁骏公司无权向其主张物业服务费。物业的出租方依据《租赁合同》的约定对饮和食德公司停水停电的行为与宁骏公司无关，且其是否使用租赁物业并不影响宁骏公司向其提供物业服务。1.饮和食德公司、点都德公司引用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定适用的情形为“已经预收的物业费”，本案中，宁骏公司从未向其预收任何服务费，该条规定与本案无关。2.停水停电的行为并非宁骏公司作出，物业的出租方因饮和食德公司逾期未缴纳租金而依据《租赁合同》的约定对其停水停电，该行为造成的后果不应由宁骏公司承担。3.饮和食德公司是否开门营业属于其自身选择，不能开门营业也是因其违约行为造成的后果。宁骏公司依据《物业服务合同》第7.1条的约定向其提供大厦公共部位及公共设备的维护、修缮等物业服务，该服务并不因其未开门营业而停止，只要其占用了租赁物业，其就在享受宁骏公司提供的物业服务，应当按照《物业服务合同》的约定向宁骏公司支付物业服务费。
宁骏公司于2021年1月26日向一审法院起诉，请求：1.饮和食德公司向宁骏公司支付2020年2月1日至2020年10月20日的物业服务费631822.97元；2.饮和食德公司向宁骏公司支付欠付物业服务费的违约金60662.38元（违约金以应付未付物业服务费为基数，从逾期之日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算至实际支付之日止，现暂计至2021年1月7日）；3.饮和食德公司向宁骏公司支付拖欠的水费、电费、污水处理费及其他各项分摊费合计37619元;4.点都德公司对上述第一至三项诉讼请求项下的义务承担连带清偿责任；5.饮和食德公司、点都德公司承担本案的保函费、诉讼费、保全费。以上金额合计为：730104.35元（暂计至2021年1月7日）。
一审法院经审理查明：本案标的物为坐落广州市天河区花城大道68号207房（155.4229平方米）、208房（156.7862平方米）登记权利人为案外人广州市天建房地产开发有限公司单独所有；坐落广州市天河区花城大道68号210房（235.7241平方米）、213房（121.0545平方米）、214房（121.0545平方米）登记权利人为案外人广州市万洲房地产有限公司单独所有；坐落广州市天河区花城大道68号211房（145.927平方米）、212房（341.1367平方米）、215房（91.2586平方米）、216房（91.481平方米）登记权利人为案外广州市万基隆置业有限公司单独所有（以下简称涉案物业）。上述产权人，共同出具《租赁同意函》，共同委托案外人景烜公司全权负责该物业的出租和经营管理。同时，产权方共同委托宁骏公司对该物业提供统一的物业管理服务。
2017年3月1日，案外人景烜公司（甲方）与点都德公司（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：穗地-广州J22-租-17-0001），合同约定，景烜公司将位于广州市天河区花城大道68号环球都会广场地上第2层07、08、10、11、12、13、14、15、16单元商业用途的物业（建筑面积1405.46平方米）出租给点都德公司作为经营餐饮使用，租赁期限为8年。合同第三条约定：每月租金（不包含物业服务费及其他费用）为264929.21元，租金自第3年开始递增，每年在上年度月租金的基础上递增6%，租金数额表内容如下：2017年3月1日至2017年6月30日，首期内每月66232.3元；2017年7月1日至2019年2月28日，每月264929.21元；2019年3月1日至2020年2月29日，每月280824.96元……。租金按月支付，在每月5日前支付至景烜公司指定账户。合同第四条装修期约定：装修期自2017年3月1日起至2017年5月31日止，共3个月。甲方同意对装修期内的租金给予乙方优惠，装修期的租金已包含在其所在租赁年度的租金内，具体详见本合同第3.1.2款租金数额表。……在本合同租赁期内，如因乙方（承租方）原因导致本合同提前解除，视为乙方（承租方）自始未享有任何装修期的租金优惠，承租方应向景烜公司支付金额相当于3个月月租金（按照首期届满后首月的月租金标准计算）的违约金。合同第七条约定：点都德公司按照本合同第3.2条款约定按时缴齐全部款项的，景烜公司向其交付物业，具体交付日期以景烜公司向其发出的书面通知为准，并且本合同约定的装修期、租金优惠期、租金支付时间、租赁期限均相应顺延。第十一条违约责任11.4约定，乙方未按本合同约定缴纳租金、租赁保证金、有偿服务费等应缴费用，除应补缴应缴费用外，每逾期一日，还应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金。11.5约定，乙方逾期付款时间达十五日的，为避免甲方的经济损失进一步扩大，甲方通知乙方后有权采取停水、停电等措施减少损失。甲方实行上述措施，若造成乙方的损失，由乙方自行承担，不得向甲方提出任何的赔偿请求。
2017年3月1日，宁骏公司与点都德公司签订《物业服务合同》（合同编号：穗物-广州环球都会广场-2016-收-0035），约定宁骏公司为点都德公司所承租的物业提供统一的物业管理服务。合同约定物业地址与《租赁合同》一致，物业建筑面积1405.46平方米，合同期限同《租赁合同》一致，本合同因《租赁合同》的解除或终止而终止；因《租赁合同》变更期限而相应变更期限，无需另行签署协议或通知。案外人景烜公司于2018年5月1日将上述物业交付给点都德公司使用，即房屋租赁期限为2018年5月1日至2026年4月30日，则本物业服务期限同租赁合同期限。合同第四条约定：物业服务费按租赁物业建筑面积按月计收，52元/月/平方米、水电备用款为25元/平方米（按租赁物业建筑面积计收）、水费：3.46元/立方米、污水处理费：1.26元/立方米、电费：0.9342元/度。合同5.1约定:物业服务费应于每月5日前支付至宁骏公司指定账户，承租方应在收到宁骏公司发出的收费通知后的5个工作日内支付上一期因实际使用而产生的浮动物业服务费，包括但不限于水费、城市污水处理费、油污处理费、电费，该浮动物业服务费按月结算。合同9.3约定：点都德公司与出租方签订的《租赁合同》终止（不论任何原因），本合同自动终止，如因点都德公司原因导致《租赁合同》终止的，则宁骏公司有权不予退还相应的物业服务费押金、水电备用款及其他已付费用。合同10.4条约定：点都德公司未按照本合同约定缴纳物业服务费或其他费用的，每日应向宁骏公司按应付未付金额的3‰支付违约金，如逾期达三十日，宁骏公司有权单方面解除合同，不予退还已支付的物业服务费押金、水电备用款及其他已付费用。
《租赁合同》签订后，景烜公司于2018年3月9日向点都德公司发出《交付通知书》，通知涉案物业于2018年5月1日办理交付手续，涉案物业的租金于2018年5月1日起向出租方支付。景烜公司于2018年5月1日将出租物业交付给点都德公司使用，租赁期限顺延为2018年5月1日至2026年4月30日。
2018年11月1日，景烜公司与点都德公司、饮和食德公司签订《〈租赁合同〉权利义务转让协议》(合同编号：穗地-广州J22-租-17-0001-2)，约定将《租赁合同》（合同编号：穂地-广州J22-租-17-0001）中点都德公司项下的全部权利义务转让给饮和食德公司，点都德公司、饮和食德公司对租赁合同项下承租人的全部义务和责任承担连带责任。
2018年11月1日，宁骏公司与点都德公司、饮和食德公司签订《〈物业服务合同〉权利义务转让协议》(合同编号：穗物-广州环球都会广场-2016-收-0035-1),约定将《物业服务合同》（合同编号：穗物-广州环球都会广场-2016-收-0035）中点都德公司项下的全部权利义务转让给饮和食德公司，点都德公司继续对物业服务合同项下承租人的全部义务和责任承担连带责任。
2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。
2020年1月27日，饮和食德公司向景烜公司发出《减租申请书》，载明“……受疫情影响，点都德门店生意一落千丈（不足一成），基本无客人来店消费，原已预定的客人免费无条件全部取消。我司将视情况关停部分门店，暂停营业，恢复时间待定，我司将在疫情得到有效控制时，尽快恢复正常营业。但大部分门店受到严重亏损，可能关闭部分门店。由于不可抗力的因素，预期未来3个月经营非常不乐观，更加惨淡，我们企业人力成本高，会出现重大亏损。希望业主们和物业公司理解目前的处境及困难，同意减免2020年2、3、4月份的租金以及管理费。……”
2020年2月12日，广州市天河区新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部办公室发出《广州市天河区新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部办公室关于进一步加强疫情防控期间餐饮单位工作要求的通告》，通告称全区各餐饮单位（含饮品店、小吃店、早餐店等）暂停大厅、堂食服务，可提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务；禁止一切聚集性用餐活动（单位食堂除外），禁止餐饮单位或个人承接或为聚集性用餐提供服务……本通告自发布之日起实施，本通告紧急措施的解除时间将另行通知。
2020年2月21日，广州市防控新型冠状病毒××疫情工作指挥部办公室发布《广州市防控新型冠状病毒××疫情工作指挥部办公室关于印发推动餐饮业有序复工复业指引（试行）的通知》，通知称本市餐饮业面临防疫情和保民生双重任务，应坚持疫情防控和复工复业两不误，在新冠××疫情期间，为推动餐饮业有序复工复业，指引如下：一、分区分级防控……二、复工复业条件……三、实施属地管理等。
2020年2月17日，饮和食德公司第二次向景烜公司发出《关于减免租金及物业管理费的二次申请函》，载明“……在新型冠状病毒××疫情冲击下，我司面对生死关头，复工日期不明朗，企业经营恢复期仍有太多的不确定性。点都德全部门店线下业务暂停、供应链调整、营销投放效果下降、获客难度增加；房租、员工等固定成本持续投入，原材料采购、存储成本走高，现金流压力极大。即使采取了一系列自救措施，但面对上游供应商资金结算和下游员工工资支付的双重压力，我司过半门店已无法自负盈亏，企业生存岌岌可危。根据疫情防控情况及相关政策规定，点都德旗下门店预计将停业至3月中下旬后方可逐步复业，复业后仍需要较长的经营恢复，我公司门店面临因巨额亏损导致公司倒闭问题。……根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。基于此次疫情的持续影响及无法正常营业的巨大压力，鉴此艰难时刻，我司特向贵司再次申请：我司于2020年2月1日起暂停支付租金、物业管理费。同时向贵司申请暂免除自2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金及物业管理费，并相应延长合同期限。后期是否减免视疫情发展情况再做沟通。待疫情过后完全恢复营业、度过难关之时，我司也将继续履行租金支付义务。……”
景烜公司分别于2020年3月13日、3月31日、4月9日、5月28日向饮和食德公司发出《关于催缴租赁费用的函》，大致内容为“请贵方于指定日期前向我方支付全部欠缴款项，否则，根据《租赁合同》约定，为避免我司的经济损失进一步扩大，我司有权对该租赁单元采取停水、停电等措施减少损失。”
2020年5月29日，景烜公司对涉案物业开始停水停电，主张依据的是《租赁合同》第11.5条，载明“乙方逾期付款时间达十五日的，为避免甲方的经济损失进一步扩大，甲方通知乙方后有权采取停水、停电等措施减少损失。甲方实行上述措施，若造成乙方的损失，由乙方自行承担，不得向甲方提出任何的赔偿请求。”
景烜公司于2020年8月25日通过快递的方式向点都德公司工商注册登记地址发出《关于<租赁合同>正式终止事宜》及《关于<物业服务合同>正式终止事宜》函件，邮件显示于2020年8月27日由点都德公司前台签收。该函件载明“……时至发函日，贵方仍未向我方支付2020年2月至8月期间的租赁费用。贵方持续拖欠费用的行为已严重违反《租赁合同》的约定，构成根本违约。为维护我方的合法权益，保障租赁物业的正常运营，现我方特此郑重函告贵方：一、由于贵方存在上述严重违约行为，自2020年8月25日起解除与贵方签署的租赁合同；二、贵方已缴纳的租赁保证金我方将不予退还；三、贵方应于2020年8月25日前按租赁合同约定支付欠缴租金（2020年2月1日-8月25日）1768077.5元、逾期支付租金而产生的违约金590779.85元、仓库场地使用费（2020年2月1日-8月25日）15076.44元、逾期支付仓库场地使用费而产生的违约金5147.79元、临时停车位租金（2020年2月-5月）23742元。前述欠缴款项，合计2402823.62元；四、贵方应于2020年8月25日前按租赁合同第四条4.2款约定向我方支付装修期内租金794787.63元，并按租赁合同第十二条12.3款的约定向我方支付剩余租期（自2020年8月26日至2026年4月30日）租金总额的10%的违约金2308376.02元；五、贵方应于2020年8月31日前办妥以租赁物业地址办理的一切证照/许可/之注销/变更手续，否则由此造成我方或第三方的损失由贵方承担。六、贵方应于2020年8月31日前按照租赁合同约定标准将该租赁物业恢复原状，并经项目物业服务中心验收合格后完成办理退租手续，迁出该租赁物业。现贵方逾期未按约定移交和迁出租赁物业，我方有权自行收回租赁物业，贵方租赁物业内任何遗留物品、装修（如有）届时我方有权作任何处理，由此而产生的一切费用由贵方承担；七、我方保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利。”
饮和食德公司主张2020年9月25日，景烜公司、饮和食德公司、宁骏公司签订了《搬迁协议》，约定搬迁具体事宜，其中约定计划返还场地时间为2020年10月20日。景烜公司对该《搬迁协议》真实性、合法性、关联性没有异议。
宁骏公司主张饮和食德公司直至2020年10月20日才搬离涉案房屋，提交了抬头为甲方景烜公司（未盖章）、乙方饮和食德公司、丙方宁骏公司的《搬迁确认单》，由饮和食德公司和宁骏公司盖章，载明“1.实际搬迁时间：乙方入场时间：2020年9月25日24时00分；乙方离场时间2020年10月20日24时00分。……3.是否将本物业按照《租赁合同》约定的标准恢复原状：勾选‘否’；4.交还甲方时本物业：勾选‘良好’，手写‘所有物品已搬清。吴晋名。2020.10.3’”，景烜公司同时提交经饮和食德公司盖章的多份物品搬运放行条，显示直至2020年10月20日，仍有物品搬迁需放行。
另查明，饮和食德公司、点都德公司与宁骏公司双方确认饮和食德公司、点都德公司已交付了租赁保证金529858.42元、诚意金10万元、管理服务押金146167.86元、水电押金35136.5元、装修押金42163.8元、仓库装修保证金6629.1元。宁骏公司对于押金、保证金认为饮和食德公司、点都德公司构成违约，根据合同约定予以没收。
饮和食德公司、点都德公司确认宁骏公司诉请的水电费及污水费各项金额37619元。
又查，饮和食德公司主张疫情前后的经营状况，提交了2021年7月22日由广州鸿正会计师事务所有限公司出具的《2019年度收入支出专项审计报告》，结论为2019年度的净利润合计217040.01元；提交了2021年7月22日由广州鸿正会计师事务所有限公司出具的《2020年1-5月财务收支审计报告》，结论为2020年1月至5月的利润合计为-1700775.42元。景烜公司对上述审计报告真实性、合法性没有异议，但认为审计报告中记载的1-5月亏损部分，特别是房屋租金、物业费、水电费等，饮和食德公司并没有实际支出，不能客观的反映饮和食德公司的经营状况。景烜公司主张饮和食德公司于2020年3月恢复了营业，提交了大众点评于2020年3月4日、3月8日、3月30日的网友点评记录拟证明其主张。
一审法院认为，景烜公司与点都德公司签订《租赁合同》，与点都德公司、饮和食德公司签订《〈租赁合同〉权利义务转让协议》，是各方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，各方订立的合同及协议对各方具有约束力。宁骏公司与点都德公司签订《物业服务合同》，与点都德公司、饮和食德公司签订《〈物业服务合同〉权利义务转让协议》，是各方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，各方订立的合同及协议对各方具有约束力。
关于租赁关系及物业服务合同关系的解除。景烜公司于2020年8月25日通过快递的方式向点都德公司工商注册登记地址发出《关于<租赁合同>正式终止事宜》及《关于<物业服务合同>正式终止事宜》函件，邮件显示于2020年8月27日由点都德公司前台签收。此后2020年9月25日，景烜公司、饮和食德公司、宁骏公司签订了《搬迁协议》，载明有“现因《租赁合同》提前终止”，可佐证合同解除的时间。一审法院采纳景烜公司的主张，认定景烜公司提前终止《租赁合同》的意思表示于2020年8月27日及于承租方，双方的租赁合同关系于2020年8月27日解除。《物业服务合同》9.3约定：点都德公司与出租方签订的《租赁合同》终止（不论任何原因），本合同自动终止。因此，《物业服务合同》随租赁关系终止于2020年8月27日终止。
本案争议的焦点为饮和食德公司是否具备其所主张的基于不可抗力事由而享有减免物业管理费的权利，就此一审法院作出如下认定：根据法律民事行为实施时的生效法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于饮和食德公司经营涉案商铺的影响程度存在一定的时效性。且2020年3月已可恢复营业，虽根据审计报告显示营收有所减少，但从3月至5月数据看正逐步恢复。宁骏公司为涉案物业提供物业服务，因配合疫情防控政策，较于平时反而增加了防疫所需的人力物力成本。且无论涉案物业是否处于实际经营的状态，宁骏公司并不因此而中止物业服务。故新冠××疫情的影响并不构成不可抗力致使宁骏公司停止提供物业服务，不能实现进行物业管理的合同目的。饮和食德公司缺乏依据拒缴物业管理费及相应水电费用。三方协商《搬迁协议》至2020年10月20日饮和食德公司才实际搬离完毕。饮和食德公司作为涉案物业的实际使用人，与宁骏公司形成事实物业服务合同关系。饮和食德公司依据《物业服务合同》约定及涉案物业的实际使用情况支付相应的物业服务费。
饮和食德公司应足额缴纳实际占有使用涉案物业期间的物业服务费，合同约定按租赁物业建筑面积按月计收，52元/月/平方米，《物业服务合同》约定的建筑面积为1405.46平方米。宁骏公司主张物业管理费73084元/月符合约定，一审法院予以支持。饮和食德公司按使用的时间应支付宁骏公司2020年2月1日至2020年10月20日的物业服务费，经计算为73084元/月×8个月+73084元/月×（20天/31天）=631822.97元。
关于迟延支付物业服务费的违约金，根据《物业服务合同》10.4条约定：点都德公司未按照本合同约定交纳物业服务费或其他费用的，每日应向宁骏公司按应付未付金额的3‰支付违约金，如逾期达三十日，宁骏公司有权单方面解除合同，不予退还已支付的物业服务费押金、水电备用款及其他已付费用。本案中，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应之前，饮和食德公司并未存在拖欠物业服务费的情形。因疫情防控对餐饮业的经营造成的冲击，饮和食德公司非恶意违约。同时考虑宁骏公司作为物业服务公司因疫情影响，管理成本亦有所增加。因此，综合考量双方因疫情受到的影响，从公平角度出发，一审法院酌情调整违约金以每期未付的物业服务费73084元为本金，2020年10月1日至20日的物业服务费以47150.97元为本金，从当期逾期支付之日6日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率LPR计算至实际清偿之日止；违约金以本金为限。
双方确认饮和食德公司尚欠水费、电费、污水处理费及其他各项分摊费合计37619元，一审法院对该项诉请予以支持。
至于饮和食德公司、点都德公司已交付的管理服务押金146167.86元、水电押金35136.5元、装修押金42163.8元、仓库装修保证金6629.1元，因双方对上述费用的结算及抵扣存在争议，点都德公司及饮和食德公司未就上述费用提出诉讼请求，不在本案中处理。双方另寻法律途径解决。
因2018年11月1日，宁骏公司与点都德公司、饮和食德公司签订《〈物业服务合同〉权利义务转让协议》约定点都德公司继续对租赁合同项下承租人的全部义务和责任承担连带责任。点都德公司对上述饮和食德公司所负担的支付义务承担连带清偿责任。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年9月9日作出如下判决：一、自本判决生效之日起7日内，被告广州市饮和食德餐饮有限公司向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年10月20日的物业服务费631822.97元；二、自本判决生效之日起7日内，被告广州市饮和食德餐饮有限公司向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付欠交物业服务费违约金，违约金以当期未付物业服务费为本金，其中2020年2月至9月期间每期物业服务费本金为73084元，2020年10月物业服务费本金为47150.97元，从当期逾期支付之日6日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率LPR计算至实际清偿之日止，违约金以本金为限；三、自本判决生效之日起7日内，被告广州市饮和食德餐饮有限公司向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付拖欠的水费、电费、污水处理费及各项分摊费用合计37619元；四、被告广州市点都德饮食有限公司对被告广州市饮和食德餐饮有限公司所负上述第一、二、三项支付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费11102元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担456元，由被告广州市点都德饮食有限公司与广州市饮和食德餐饮有限公司共同负担10646元；保全费4171元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担228元，被告广州市点都德饮食有限公司与广州市饮和食德餐饮有限公司共同负担3943元（诉讼费用自本判决生效之日起7日内迳付原告）。
经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，各方当事人未提交新证据。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、饮和食德公司、点都德公司上诉主张应减免物业管理费及无需支付违约金，是否成立；二、饮和食德公司、点都德公司上诉主张以已缴纳押金抵扣欠付费用，是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：
一、饮和食德公司、点都德公司上诉主张应减免物业管理费及无需支付违约金是否成立的问题。
第一，一审认定宁骏公司与点都德公司签订的《物业服务合同》及与点都德公司、饮和食德公司签订的《〈物业服务合同〉权利义务转让协议》合法有效，理据充分，双方均无异议，本院不作赘述，予以确认。
第二，上述合同及协议明确约定了物业服务费的支付标准及支付时间，饮和食德公司实际占用涉案物业至2020年10月20日，因此其应向宁骏公司支付2020年2月1日至2020年10月20日期间其欠付的物业服务费。
第三，在2020年2月1日至2020年10月20日期间，宁骏公司已依约为包括涉案物业在内的整个大厦提供了物业服务，且为配合疫情防控政策，较于平时反而增加了防疫所需的人力物力成本。宁骏公司提供的物业服务并不因饮和食德公司租赁的涉案物业是否处于实际经营的状态而终止，即便饮和食德公司未对涉案物业进行实际经营，也不能归责于宁骏公司；饮和食德公司还上诉主张涉案物业于2020年5月29日被停水停电，此系因其自身欠缴租金等费用的行为所导致，亦不应归责于宁骏公司。因此，饮和食德公司应按照合同约定向宁骏公司支付物业服务费。
第四，合同已经约定了物业服务费的支付时间及逾期支付物业服务费的违约金计付标准，但一审考虑疫情发生前饮和食德公司无拖欠费用情形、因疫情影响饮和食德公司非恶意违约、宁骏公司受疫情影响管理成本有所增加等多个因素，综合全案案情适用公平原则，对合同约定的逾期支付物业服务费的违约金标准已进行调低，既充分体现了疫情之下共担风险、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。饮和食德公司、点都德公司在已享受上述违约金减免的情况下还上诉主张对物业管理费进行减免及主张其无需支付违约金无依据，本院不予支持。一审的处理合理有据，应予维持。
二、饮和食德公司、点都德公司上诉主张以已缴纳押金抵扣欠付费用是否成立的问题。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，饮和食德公司、点都德公司在一审期间并未就押金返还或抵扣的主张提出反诉请求，宁骏公司在二审期间明确表示不同意对该部分上诉请求进行调解或由二审法院一并裁判，故本院对饮和食德公司、点都德公司提出的该部分上诉请求不予处理，其可另案主张。
综上所述，饮和食德公司、点都德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9260元，由广州市饮和食德餐饮有限公司、广州市点都德饮食有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 娜
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇二一年十二月十六日
书记员 冯 韵
彭诗敏
