广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终27579号

上诉人（原审原告）：广州大明房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。

法定代表人：蔡宏江。

委托诉讼代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市海珠区明珠花园一期业主委员会，地址广东省广州市海珠区东晓路193号。

负责人：朱建东，该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。

上诉人广州大明房地产开发有限公司（以下简称大明公司）因与被上诉人广州市海珠区明珠花园一期业主委员会（以下简称明珠业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

上诉人大明公司上诉请求:1.依法撤销一审判决，改判撤销明珠业委会于2019年3月18日作出的关于《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》表决通过的决定；2.本案一审和二审诉讼费用由明珠业委会承担。事实和理由：要判定业主大会所作出的决议是否违法，须审查决议作出程序的合法性，具体包括投票是否采取了法定形式，票数是否达到了法定要求，投票是否真实和有效，表决事项是否合法，等等。大明公司在一审中提交的材料证明案涉业主大会在召开程序、业主面积、表决事项等方面存在违反法律规定的情形，一审判决也确认案涉业主大会程序存在瑕疵。案涉业主大会表决事项与业主大会召开公告的议题内容不一致，表决事项不合法，属于重大瑕疵。一审法院以大明公司未完成举证责任和瑕疵不构成重大瑕疵为由驳回大明公司诉讼请求，没有事实和法律依据。一、案涉业主大会在公告和送达程序上违法。依据《广州市物业管理暂行办法》第四十条第二款规定和《明珠花园一期业主大会小区议事规则》第五条、第六条的约定可知，从程序上讲，召开业主大会既要向全体业主发布会议公告，又需要穷尽各种方式将相应的公告和选票送达给每一位业主，使每一位业主清楚业主大会的议题，需要表决的内容是什么。本案中，虽然明珠业委会提交了证据证明其在小区公示了《关于召开2018第一次业主大会的通知》，但是该证据仅能证实明珠业委会在小区公告栏位置公示了召开业主大会的通知，不能证实明珠业委会已穷尽包括上门送达、张贴、公告、手机短信以及微信公众号等多种形式做好了有关投票的预告、发放选票、验票等通知工作。明珠业委会提交的证据也不能证明其将业主大会时间、地点、议题、议程等内容书面通知每一位业主，不能证明将选票送交每一位业主。例如，明珠业委会作为业主大会的组织者，对大明公司是案涉小区地下室、首层和部分住宅的业主这一情况是知情的，但是其并没有将相应选票送达给大明公司，实质剥夺了大明公司投票表决权、选举权与被选举权、共同决定权等业主权利。二、案涉业主大会在建筑物总面积、专有面积和业主人数方面存在严重误差。广州市不动产登记查册表显示案涉小区建筑物总面积是60038平方米，明珠业委会表决结果汇总表遗漏了首层面积1073.1774平方米和地下室面积5085.6858平方米，仅计算了5459l平方米建筑物总面积。案涉小区业主户数为512户，明珠业委会表决结果汇总表计算的业主户数为481户。汇总统计表列明的建筑物总面积、专有面积和业主人数与实际情况不符，导致投票业主人数和专有面积的计算均存在严重误差。三、案涉业主大会结果公示程序不符合法律规定。本案中，明珠业委会并未在会议召开期间公示确认业主户数的相关计算规则和确认过程，没有公布每户业主的专有部分面积，汇总表上也没有列明投票和未投票每一户业主的专有部分面积，这与《广州市物业管理暂行办法》第四十二条第二款的规定相悖。四、案涉业主大会在表决事项上违法。明珠业委会发布的《关于召开2018第一次业主大会会议的通知》议题之一为是否赞成本小区实行自主管理的自管方案，但是在表决票里面却包含了两方面的内容：一是自管方案实施细则；二是解聘案涉小区现行物业服务企业。根据我国物业管理相关法律规定，须表决的事项应由业主大会组织者提前开会公告公示。本案中，业主大会开会公示的议题与表决票上列明的表决事项内容不同。业主大会开会公告没有公示要解聘物业服务企业这一议题，而业主大会在投票过程中实际上对解聘物业服务企业这一事项进行了所谓的表决。案涉业主大会表决事项超越了业主大会公告的议题，违背了表决事项须提前公示的义务。因此，表决事项不合法，侵犯了业主的权益。

被上诉人明珠业委会二审辩称：不同意大明公司的上诉请求，恳请法院驳回上诉，维持原判。一、本次业主大会召开程序合法，大明公司作为东晓路××号206房业主参与了投票表决，并投了反对票，证明其知晓业主大会的召开过程。业委会在召开本次业主大会过程中，严格依照《物业管理条例》第14条规定，在会议召开15日以前通知了全体业主。2018年9月6日，业委会发出了《关于召开2018第一次业主大会会议的通知》，通知全体业主于2018年9月28日至2018年11月30日期间召开业主大会，符合法定程序。业主撤销权诉讼保护的是权利受到侵害的业主，大明公司作为明珠花园一期206房的业主，在投票期间，对于业主大会设定的议题投了反对票，证明其了解业主大会的流程，投票表决权和选择权没有被剥夺。整个业主大会的召开也得到了海珠区房屋安全和物业二所的指导，素社街道办也出具了指导意见，业主的投票结果也在小区内进行了公示。因此，此次业主大会召开的程序合法。二、关于明珠花园一期的建筑物总面积问题。根据素社街道办提供的资料，明珠花园一期建筑物总面积为58606平方米，按照58606平方米建筑物总面积计算，同意本次业主大会两个议题的专有部分业主所占的建筑面积为31441平方米，占58606平方米的比例为53.64％，超过了法定的过半数比例。即便按照大明公司所称的60038平方米建筑物总面积计算，同意的业主专有部分面积为31441平方米，占建筑物总面积60038平方米的比例为52.36％，也符合《物权法》第76条规定的“双过半”的比例，此次业主大会作出的决定合法。三、业主大会的表决事项不存在违法之处。本次业主大会的议题共计两项，第一项为是否同意《业主委托授权书》，第二项为是否同意《明珠花园一期小区物业自管方案》。是否同意自管方案即表明不聘请物业管理公司进行管理，不需要再设定议题解聘物业服务公司。三、大明公司的权利并未受到侵害。大明公司是明珠花园一期的建设单位，于2018年11月30日，委托黄志荣参加投票，对于此次业主大会的两个议题投了反对票。大明公司已委托代理人黄志荣参加投票，没有将地下室车库面积、首层商铺面积列出，现又以遗漏地下室和首层商铺面积为由，提起业主撤销权诉讼，显然违反诚实信用原则。业主撤销权诉讼的宗旨为了保护权利受到损害的业主。本案中，大明公司知悉此业主大会的召开流程，又以业主大会程序不合法为由要求撤销业主大会的决定，不符合法律规定。黄志荣在投票时列出了大明公司拥有产权的面积，并未将地下室和首层商铺面积列明，也未就此面积进行投票，对车位和商铺的投票权利，应视为弃权。大明公司仅以206房业主身份提起诉讼，并未以车位和首层商铺业主的身份提起诉讼，大明公司的合法权益并未受到侵害。综上所述，请求法院驳回上诉，维持原判。

因本案纠纷，大明公司于2020年1月3日诉至一审法院，请求判令：1.撤销明珠业委会于2019年3月18日作出的关于《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》表决通过的决定；2.本案诉讼费用由明珠业委会承担。

一审法院经审理查明:大明公司是广州市海珠区明珠花园一期的业主，其所有房屋的地址为海珠区东晓路××号206房，建筑面积为109.97平方米。

2018年9月6日，明珠业委会向明珠花园一期小区全体业主发出《关于召开2018第一次业主大会会议的通知》，主要内容为：1.表决授权明珠花园一期业主委员会代表业主就东晓路××号、195号明珠花园一期业主被侵占的业主共有的集体权益及其相关事项进行工作和追讨，包括且不限于提起行政复议、法律诉讼；2.表决是否赞成本小区实行自主管理的《明珠花园一期小区物业自管方案》。本次业主大会会议采用书面征求意见形式。投票日期2018年9月28日至2018年11月30日22时止，表决票必须由业主本人签名；业主委托他人行使投票权的，须提交《业主大会业主委托书》、业主身份证及受托人身份证复印件。据广州市住宅建设和水务管理局统计资料以及2017年6月明珠花园一期首次业主大会投票的资料确认，小区建筑物总面积为58606平方米（其中地下室1人5116平方米）；本小区具有投票权的业主总人数为479人，如本次业主大会投票前通过合法途径取得合法证明文件证明其是物权人（包括房地产证、不动产证或者房屋买卖合同和发票等阳光家缘网可查核确认的物权人），依据相关法律规定具有投票资格的可以代表其专有面积参加投票。

大明公司于2018年11月22日出具《业主大会委托书》，以其是东晓路××、195号业主，现委托黄志荣代表其参与明珠花园一期小区2018第一次业主大会各相关事项活动，并行使授权和表决权，委托有效期限从2018年9月30日至2018年12月31日。2018年11月30日，黄志荣分别在《2018第一次业主大会表决票（东晓路××号、195号明珠花园一期小区）》上的“1.您是否赞成2018第一次业主大会《业主委托授权书》的授权”和“2.您是否赞成《明珠花园一期小区物业自管方案》”中均投反对票。楼座房号详见附件：大明公司面积为东晓路××号206房（面积109.97平方米）、东晓路××号2002房（面积100.22平方米）、东晓路××号2005房（面积109.86平方米）、东晓路××号2203房（面积109.97平方米）、东晓路××号2204房（面积109.86平方米）、东晓路××号2503房（面积109.97平方米）、东晓路××号2504房（面积109.86平方米），合共总面积为759.71平方米。黄志荣签名备注“以以上总面积投票（759.71平方米）”。

2019年1月15日，明珠业委会作出《关于公示2018第一次业主大会〈业主委托授权书〉和〈明珠花园一期小区物业自管方案〉表决结果的通知》，主要内容为：明珠花园一期业主委员会于2018年9月28日至2018年11月30日期间，采用书面征求形式组织召开2018第一次业主大会会议；对2018第一次业主大会《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》进行了投票表决，并于2019年1月10日在明珠花园一期小区首层统计、查验了业主表决票，邀请了素社街道办事处到场。现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年1月15日起至2019年2月13日止。附表：《2018第一次业主大会〈业主委托授权书〉表决结果汇总统计表》显示业主总人数为481，同意的业主人数占业主总人数的比例为60.915%；小区建筑物总面积为54591平方米，参加投票业主的专有部分面积之和为33253平方米，同意的业主人数为293人，同意业主的专有部分面积之和为31441平方米，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为57.593%；备注：2.经查验表决票，共回收表决票300张，其中，有1张表决存有多选、不选、涂改或无委托的情况，视为无效票。《2018第一次业主大会〈明珠花园一期小区物业自管方案〉表决结果汇总统计表》显示业主总人数为481，同意的业主人数占业主总人数的比例为60.915%；小区建筑物总面积为54591平方米，参加投票业主的专有部分面积之和为33253平方米，同意的业主人数为293人，同意业主的专有部分面积之和为31441平方米，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为57.593%；备注：2.经查验表决票，共回收表决票300张，其中，有1张表决存有多选、不选、涂改或无委托的情况，视为无效票。

2019年3月18日，明珠业委会作出《明珠花园一期2018年第一次业主大会会议决定的公告》，主要内容为：一、关于明珠花园一期建筑物总面积问题。2017年首次业主大会经街道及住建二所备案的无异议面积为58606平方米，与本次业主大会结果公示的专有总面积54591平方米存在约4000平方米的面积差主要是因地下停车场的建筑面积计算差异造成的。建设单位的权属证书显示地下停车场的面积为5116平方米，但该大确权证书所载的建筑面积包括车场的公摊面积，根据相关的资料显示，地下停车场已经分割为89个具有独立产权证的车场房产证，因此，计算建筑物总面积应以89个独立车场的房产证载明的面积为准。根据业委会核算，地下停车场的专有部分面积约1103平方米。根据法律规定，专有部分面积才能计入建筑物总面积，建设单位将公摊面积计入建筑总面积缺乏法律依据。退一步讲，即便按照建筑物总面积58606平方米计算，本次业主大会同意的业主面积为31441平方米，同意的业主专有部分面积占建筑物总面积的比例为53.654%，也超过了法定的半数比例。因此，建筑物总面积的具体差异数额并不影响到本次业主大会作出的决定的法律效力。二、关于广州大华物业管理有限公司称受36位业主委托对公示结果提出撤票异议的问题。大华物业管理公司作为与本次业主大会会议决议有利害关系的公司，无权代表业主提出撤票，且《异议书》无相关的业主身份信息资料，无法确认其业主身份，36位业主提出的异议理由不符合法律规定。综上所述，公示期内业主提出的异议均不成立，本次业主大会的议题获得了明珠花园一期小区内人数和面积“双过半”的业主同意，现将首次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了《业主委托授权书》；二、依法表决通过了《明珠花园一期小区物业自管方案》。

另查，案外人李军俞曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市海珠区人民政府素社街道办事处和本案明珠业委会（在该案中作为第三人），要求撤销素社街道办于2017年9月26日作出的素社物业备［2017］第1号业主委员会《业主委员会备案》等。该院于2018年5月29日作出（2017）粤7101行初4322号《行政判决书》，驳回李军俞的诉讼请求。该案判决后，李军俞不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年10月31日作出（2018）粤71行终2636号《行政裁定书》，以李军俞并非专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主，不符合该案原告的诉讼主体资格为由，裁定撤销原判决，驳回李军俞的起诉。

之后，本案大明公司和案外人李军俞等又作为共同原告向广州铁路运输中级法院起诉素社街道办和明珠业委会（作为该案的第三人），以素社街道办、明珠业委会在各项表决决议中均对明珠花园建筑物总面积计算错误，金兰阁、牡丹阁建筑物总面积应为60038平方米，即系金兰、牡丹（1-35层）面积54922.43平方米加上金兰、牡丹地下车库5116.22平方米。素社街道办、明珠业委会提交的关于《管理规约》、《议事规则》、《业委会委员选举》统计表中，关于建筑物总面积均为58606平方米，即系金兰、牡丹（2-35层）面积53849.25平方米加上金兰、牡丹地下车库5116.22平方米，而将金兰、牡丹两阁首层面积排除在外。牡丹阁、金兰阁首层未办理房产证，根据法律规定，没有房产证的面积以测绘机构的实测面积来计算，牡丹阁首层面积为587.5516平方米，金兰阁首层面积为485.6258平方米，共计1073.1774平方米为由，要求撤销素社街道办作出的素社物业备【2017】第1号业主委员会备案。该院作出（2019）粤71行初175号《行政判决书》，驳回大明公司和李军俞等的诉讼请求。此后大明公司和李军俞等又向广东省高级人民法院提起上诉，该院作出（2020）粤行终1915号《行政判决书》，驳回上诉，维持原判。该案已于2021年5月31日发生法律效力。

大明公司就其主张还提交了以下证据：1.《明珠花园一期小区业主大会议事规则》，其中第五条规定：召开业主大会会议15日前，业主委员会或业主大会筹备组将召开会议的时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置向全体业主公告，并书面通知全体业主，同时告知物业所在地街道办事处、居民委员会；第六条规定：业主委员会或业主大会筹备组发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见，业主或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名确认。第十四条规定业主投票权数的确定方法：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；（二）业主人数，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，面积按登记部分计算总人数，按照前项的统计总和计算。2.《关于公示2018第一次业主大会〈业主委托授权书〉和〈明珠花园一期小区物业自管方案〉表决结果的通知》的附表3《业主委托授权书》《明珠花园一期小区物业自管方案》表决结果明细统计表。3.《查丈原图》，记载门牌为××、195的总建筑为60038.56平方米，地下室为5802.1837平方米；查册时间为2020年3月17日的《广州市不动产登记查册表》，记载海珠区东晓路××、195号首层至35层的单位名为大明公司，占有全部，建筑面积为54922.34平方米。4.地下室B107和B157车位房产证，分别记载建筑面积为12.5平方米，附记：另共有面积3781.6285平方米。

明珠业委会质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均予以确认；对证据2的真实性予以确认，附表3这些明细是在2019年1月10日当时开箱统计的，上面也显示当时参加会议的人员签名，至1月15日这期间有几天是核对的过程，最终公示的结果不存在大明公司所述数据不符的问题；对证据3的真实性予以确认，根据广州市不动产登记查册表显示海珠区东晓路××、195号首层至三十五层建筑总面积为54922.34平方米，该面积已经包括了首层建筑物面积；根据大明公司提交的证据4的车位房产证显示，地下车位的共有面积为3781.6285平方米，明珠业委会认为该部分共有面积不应记入建筑总面积；关于大明公司陈述首层商铺的面积，从大明公司提交的查册表中无法反映所谓的首层商铺的面积，大明公司提交广州市房地产查丈原图仅有房地产测绘数据，并非房地产权证，无法反映首层商铺的建筑物面积；对证据4的真实性予以确认，根据房产证显示每个车位的面积比如B107面积为12.5平方米，如果按照地下车位89个计算，应每个车位的建筑面积乘以89，即可得出地下车位的专有部分总面积，而不是将共有面积3781.6285平方米计入建筑物总面积。

明珠业委会就其抗辩意见还提交了以下证据：1.广州市海珠区房屋安全和物业二所于2018年8月31日向明珠业委会发出的《关于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会召开业主大会指导意见的函》，载明2018年8月23日收到明珠业委会提供的《关于召开2018年第一次业主大会会议的通知》等资料；2.素社街道办民政科于2018年12月14日向明珠业委会发出的《关于明珠花园一期小区业主大会开箱点票的指导意见》，载明关于《明珠花园一期小区业主大会开箱点票邀请函》于2018年12月12日收悉；3.广州市房地产测绘院于2017年12月5日出具的《测绘地理信息技术服务报告》；4.《明珠花园一期89个地下室车位情况表》；5.车位产权证书。

大明公司质证表示：对证据1-2的真实性、关联性没有异议，合法性有异议，因两份证据的文件属于职能部门所作出的 指导性意见，上述文件也不能作为明珠业委会召开业主大会程序合法的依据；对证据3-5的真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据恰好证明明珠业委会在召开业主大会时遗漏了涉案小区地下室的业主，统计表也没有把地下室业主的专有面积计算在内；测绘地理技术报告显示地下室的分摊面积中并无涵盖地下室90个车位及3000多平方米的共有面积；地下室的专有面积包括90个车位的房产证面积加上90个车位共有的3000多平方米面积，所以地下室的面积为5116.22平方米，测绘报告也显示这一点；明珠业委会提交的证据遗漏了第9号车位，这89个车位套内面积为80.1平方米。这90个车位的套内面积是不一致的，90个车位的共有面积为3781.6285平方米。整个地下室专有面积总和为90个车位的套内面积加上共有面积3781.6285平方米；1997年在发证时，整个地下室是共同办理了一个产权证，产权面积为5116.22平方米，后来再将大面积拆分时，一共拆成90个车位的小证，但是90个车位共有的3781.6285平方米只是注明在每个车证的共有面积内。

诉讼中，大明公司、明珠业委会一致确认：大明公司就是涉案的明珠花园一期业主委员会所在楼宇的开发商。大明公司表示：其在业主大会投票前，曾口头向明珠业委会提出过异议并表明其是涉案楼宇的业主，并对明珠业委会计算的面积提出过异议。明珠业委会表示：不确认大明公司在投票前对明珠业委会计算的面积提出过异议，大明公司是在业主大会投票后才提出其是首层业主，当时大明公司委托黄志荣进行投票，但针对车位和首层商铺，黄志荣并没有进行投票。根据素社街道办向海珠区住建和水务局查询的情况可知，明珠花园一期的房屋面积为58606平方米，本次业主大会的专有面积为54591平方米，是因为明珠业委会把地下车位的共有面积扣减了3781平方米。

一审法院认为：本案是业主撤销权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业主行使撤销权在于业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。大明公司在本案中是以东晓路××号206房的业主身份提起诉讼，而其在明珠花园一期2018年第一次业主大会的表决中已委托了黄志荣进行投票，并以反对票计入决议的统计数据中，故大明公司主张其作为上述206房业主的权益受损的事实，理据不足，一审法院不予认定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。已生效的广州铁路运输中级法院（2019）粤71行初175号《行政判决书》已经驳回大明公司要求撤销明珠业委会主体身份备案的诉讼请求，故对该事实，一审法院予以确认。大明公司以明珠业委会的成立未经司法确认前就召开的第一次业主大会没有法律效力的意见，理据不足，一审法院不予采纳。另外，大明公司作为涉案小区的开发商，对于涉案小区各类建筑的权属和面积的认知优于普通的业主，但其在作为206房的业主参与明珠花园一期2018年第一次业主大会投票后，又以明珠业委会遗漏计算首层建筑物及地下车位共有面积为由提起本案诉讼，确实有违诚信原则。大明公司主张其作为首层的业主，在知悉有投票事宜时不参与投票，在表决结果公示期间也未提出异议，现又未以首层业主身份提起本案诉讼，要求撤销明珠业委会于2019年3月18日作出的关于《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》表决通过的决定，依据不足，一审法院不予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。大明公司主张明珠花园一期2018年第一次业主大会的程序和实体方面严重违反《议事规则》和法律规定，但从查明的事实来看，大明公司作为涉案小区的206房业主，已经收到投票通知并以书面的选票作出反对的意思表示，且明珠业委会在组织投票前和点票计票时均有邀请所在的素社街道办和房管部门的监督和指导，故明珠业委会抗辩其第一次业主大会的举办过程程序合法的意见，合理有据，一审法院予以采纳。大明公司的上述主张，依据不足，一审法院不予采纳。

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该规定是对业主投票数量的要求，即须经过“双过半业主”同意。从上述法律规定可知，计算“双过半”的基数为业主全部专有建筑面积和小区业主的总人数，而根据本案查明事实，明珠业委会在（2019）粤71行初175号案件中确认涉案小区的建筑物总面积为58606平方米，但明珠业委会在本次业主大会中把地下车位的共有面积扣减了3781平方米，明珠业委会将本次业主大会的建筑物总面积按54591平方米计算，由此可见，该次业主大会计算的建筑物总面积确实存在一定的瑕疵，但该瑕疵尚不构成重大瑕疵。而且，无论按照明珠业委会此前确认的涉案一期的小区建筑物总面积58606平方米来计算，还是按照大明公司主张的应将首层面积和地下车位的共有面积计算入内，涉案一期的小区建筑物总面积按60038平方米来计算，本次参加投票并投赞成票的业主所占的专有面积之和为31441平方米，投赞成票的业主所占的专有面积均超以上述面积作为建筑物总面积计算的半数，故大明公司以本次业主大会的程序违法为由，要求撤销明珠业委会于2019年3月18日作出的关于《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》表决通过的决定，依据不足，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，于2021年7月30日作出如下判决：驳回广州大明房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由广州大明房地产开发有限公司负担。

经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。

关于大明公司要求撤销涉案业主大会决议的理由是否成立的问题。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上判决驳回大明公司要求撤销明珠业委会于2019年3月18日作出的关于《业主委托授权书》和《明珠花园一期小区物业自管方案》表决通过的决定的诉讼请求，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。

关于大明公司的各项上诉主张，本院具体分析如下：其一，根据一审查明的事实，明珠业委会已提前向全体业主发出召开业主大会会议的通知，大明公司也收到通知并行使投票权。明珠业委会在组织投票前以及点票计票时均有邀请素社街道办和房管部门进行监督和指导。大明公司亦未提交证据证实明珠业委会在召开业主大会过程中存在送达程序违法的事实，大明公司以此为由要求撤销业主大会决议，缺乏事实及法律依据。其二，关于建筑物总面积、专有面积的问题，一审判决已有充分且合理的论述，本院不再赘述。即使大明公司主张的涉案小区建筑总面积为60038平方米属实，按照既有投票结果进行计算，投赞成票的业主所占的专有面积已超过建筑物总面积计算的半数。大明公司亦未提交充分证据证实其上诉称的业主人数统计存在严重误差的事实，大明公司的该项上诉理由不成立。其三，根据一审查明的事实，明珠业委会已依法公布涉案业主大会决议的表决结果，并将表决汇总统计结果、表决明细情况在小区进行公示。对于部分业主提出的异议，也作出解释回应。大明公司以涉案业主大会的结果公示程序违反法律规定为由要求撤销业主大会决议，理据不足。其四，现有证据显示明珠业委会召开业主大会的会议议题与表决事项一致，即均与《业主委托授权书》、《明珠花园一期物业自管方案》相关，大明公司主张表决事项违法依据不足，本院不予采纳。

综上所述，大明公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人广州大明房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李光华

审判员　　谭红玉

审判员　　邓　颖

二〇二一年十二月二十二日

书记员　　林臻灏

区敏儿