安徽省高级人民法院
行 政 判 决 书
(2020)皖行终513号
上诉人（一审原告）孙文英，女，1964年6月18日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人陈名海，孙文英之夫，男，1964年8月20日出生，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人陈先展，孙文英之子，男，1988年1月28日出生，住安徽省宣城市宣州区。
被上诉人（一审被告）宣城市宣州区人民政府，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰东路178号。
法定代表人汪侃，区长。
委托代理人束龙义，宣城市宣州区土地房屋征收事务管理局工作人员。
委托代理人夏建军，安徽敬亭山律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）宣城市人民政府，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰中路49号。
法定代表人孔晓宏，市长。
委托代理人杨善宏，宣城市司法局工作人员。
委托代理人束龙霞，宣城市司法局工作人员。
孙文英因诉宣城市宣州区人民政府（以下简称宣州区政府）、宣城市人民政府（以下简称宣城市政府）行政征收补偿决定及行政复议一案，不服安徽省宣城市中级人民法院(2019)皖18行初83号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人孙文英委托代理人陈明海、陈先展，宣州区政府委托代理人束龙义、夏建军，宣城市政府委托代理人杨善宏、束龙霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙文英一审起诉称，一、案涉评估机构的选取程序及国嘉评估公司作出的皖国嘉房地估[2016]字第573号《房地产估价报告》均违法。（一）评估机构的推选程序违法。孙文英在案涉房屋征收过程中，既未收到关于推选评估机构的通知，也未实际参与评估机构的推选，即评估机构的推选程序违反了《国有土地上房屋征收补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十条第一款及《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款之规定。（二）评估程序及评估方法违法。1.根据调查摸底公示表的时间判断，调查摸底工作尚未结束时案涉估价报告即已完成，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第九条之规定；2.房屋估价师未实地查勘、拍摄影像资料及制作实地查勘记录，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第二十八条之规定；3.案涉房屋系一栋独立的整体建筑，应当适用成本法进行估价，估价报告仅采用收益法予以评估，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条之规定。（三）估价报告内容存在虚假记载和重大疏漏。1.案涉房屋所占土地系集体土地，估价报告将其记载为国有划拨建设用地，明显错误；2.案涉房屋总面积为240.07㎡，其中已登记房屋面积为138.36㎡，未登记房屋面积为101.71㎡。估价报告仅对已登记的138.36㎡房屋进行了评估，但漏评了101.71㎡未登记房屋；3.估价报告附件遗漏了估价对象位置图、相关专业意见及估价所依据的其他文件资料等。二、宣区征补〔2019〕3号决定违法，且补偿结果有失公平。（一）案涉房屋系分期建造而成，部分房屋建于房屋所有权证颁发之后，但案涉房屋主体均于1999年之前建造完成，故该房屋主体特别是进房后第一层呈L形的封闭内廊（房屋平面示意图S7处）及第三层全封闭的北侧房屋（即房屋平面示意图S9处）均应按照合法房屋予以补偿(2019年12月23日本院现场查看上述房屋时，孙文英户具体明确的内容)；（二）在当前房价大幅上涨的前提下，宣州区政府以2016年10月作出的且已过1年有效期限的估价报告作为2019年7月作出的宣区征补〔2019〕3号决定的依据，既不合法也不合理；（三）根据当地土地市场交易价格计算，其无证房屋所占约34㎡土地的价值约18万元，仅此一项土地价格即远高于宣州区政府给予其无证房屋约4万元的补偿款；（四）因宣州区政府的过错，致使双方未能及时达成征收补偿安置协议，结合房地产价格上涨因素，致使宣区征补〔2019〕3号决定中确定的货币补偿难以保障其在类似地段购买到同类房产，违反了公平补偿原则。三、宣城市政府未对宣区征补〔2019〕3号决定进行全面审查，在未查清全部事实的情况下作出行政复议决定，决定维持征收补偿决定的主要补偿内容，违反了法律规定。请求：1.撤销宣州区政府作出的宣区征补〔2019〕3号决定；2.撤销宣城市政府作出的宣行复字〔2019〕36号行政复议决定。
宣州区政府一审答辩称，一、案涉征收项目、征收主体及征收程序均合法。根据《征补条例》第四条第一款、第二款、第五条、第八条第（五）项、第九条第一款之规定，宣州区政府具有房屋征收补偿工作的主体资格，开展国有土地上房屋征收工作符合法律规定。案涉项目符合宣城市棚户区改造、城乡规划和国民经济和社会发展计划。宣州区政府系严格按照《征补条例》规定的程序开展房屋征收工作。二、案涉评估机构的选取及案涉《房地产估价报告》均合法。（一）房屋评估机构系由多数被征收人选择确定，且相关选定结果已对外公示，该评估机构的选定符合《征补条例》的规定；（二）评估机构根据房屋征收部门的委托开展评估工作，只需针对现有房产证上登记的面积或认定为合法房屋的面积部分进行评估，而无需对无证房进行评估。因为《国有土地上房屋征收评估办法》明确规定对无证房的评估不属于评估机构的评估范围，故评估机构对案涉房屋不存在漏评问题；（三）评估报告中载明了评估人员已至现场查勘，且相关行政机关工作人员也陪同评估人员对整个征收区域进行了实地查勘，故孙文英认为评估人员未至实地查勘的理由，无事实根据。三、宣区征补〔2019〕3号决定认定事实清楚、证据确凿充分、补偿内容适当。（一）孙文英户在该项目征收范围内的房屋总面积为240.07㎡，其中有房产证的房屋建筑面积为138.36㎡，无产权证的房屋建筑面积为101.71㎡；（二）孙文英户有证房屋的价值系由房地产评估机构按照法定程序进行评估确定，房屋评估报告及装潢、附属物评估报告均已送达孙文英，孙文英未在规定的期限内向评估机构申请复核，故该房屋评估结果应作为房屋征收补偿的依据。虽然前述评估报告有效期为1年，但双方在该评估报告送达后一直商谈解决补偿事宜，且从未间断过，因上述因素影响，故案涉补偿决定使用超过1年有效期的评估报告作为依据，并无不当；（三）虽然案涉房屋所占土地系集体土地，但对该房屋按照国有土地上房屋予以征收安置补偿，更有利于孙文英。孙文英的《集体土地建设用地使用证》载明的用地面积为65.72㎡，其合法房屋面积已包含土地面积，对房屋的评估价值亦已包含土地价值。孙文英无证据证明其对无证房所占土地享有合法的使用权，且宣州区政府已对无证房及室外地坪给予补偿；（四）安置补偿协议未签订的过错不能完全归咎于宣州区政府。因孙文英要求所有无证房均按照合法面积予以补偿，与现行法律、政策规定相悖，才导致双方未能签订安置补偿协议，故未能签订安置补偿协议的主要过错在孙文英。至于近年来房价上涨的问题，案涉房屋和安置房价格均是以房屋征收公告发布之日为评估时点进行的评估，虽然当地房价有所上涨但安置房的价格亦相应上涨，故房屋置换的安置方式并未损害孙文英的合法权益。四、对孙文英户无证房的补偿符合法律规定。（一）孙文英户无证房屋面积为101.71㎡，其中通过地籍图认定参照合法面积给予补偿的为20.24㎡，即按5300元/㎡给予补偿。其他无证房均按该项目房屋征收补偿方案规定的补偿标准给予补偿，其中砖混房屋12.71㎡按950元/㎡给予补偿；简易房屋68.76㎡按400元/㎡给予补偿。根据1999年地籍图显示，该户其他无证房（101.71㎡-20.24㎡=81.47㎡）均系1999年之后未经批准建设的房屋，不能参照合法面积给予补偿。（二）从调查摸底结果的公信力及有利于被征收人的角度出发，宣州区政府认可案涉复议决定中确定的22.17㎡简易房屋按照砖混房屋的补偿标准即950元/㎡给予补偿，其余46.59㎡（68.76㎡-22.17㎡=46.59㎡）简易房屋仍按照400元/㎡给予补偿。上述对无证房面积的认定与补偿已经充分保障了孙文英的合法权益。综上，请求驳回孙文英的诉讼请求。
宣城市政府一审答辩称，1.案涉复议决定对宣区征补〔2019〕3号决定中部分无证房补偿结果的认定作出了有利于孙文英的变更，已充分保障孙文英的实体权益。宣州区政府于2016年12月1日-2016年12月7日最后一次公示的《丝绸厂及周边区域棚户区改造项目国有土地上的房屋调查摸底公示表（4）》已明确认定案涉砖混房屋面积为55.12㎡，扣除参照合法房屋补偿的20.24㎡和已按照砖混结构房屋予以补偿的12.71㎡，结合便民利民原则，宣城市政府决定将剩下的22.17㎡无证房按照砖混结构房屋的补偿价格予以补偿，具有事实根据。宣州区政府将上述22.17㎡无证房按照简易房的补偿标准予以补偿，明显错误。2.孙文英不服宣州区政府作出的宣区征补〔2019〕3号决定，于2019年1月22日向宣城市政府提出行政复议申请。同日，宣城市政府依法受理了该行政复议申请，并通知宣州区政府进行答复。在法定答复期限内，宣州区政府提交了行政复议答复书及相关证据、依据材料。因案情复杂，不能在规定的期限内作出行政复议决定，宣城市政府于2019年3月19日决定延期三十日作出复议决定。经审理认为，宣区征补〔2019〕3号决定除对22.17㎡无证房的结构认定存在错误之外，其他补偿决定均认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。宣城市政府遂根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）、（三）项之规定，于2019年10月17日作出宣行复字〔2019〕36号复议决定，决定变更22.17㎡无证房的补偿标准；维持宣区征补〔2019〕3号决定中的其他决定，并将复议决定书送达给各方当事人。综上，宣行复字〔2019〕36号复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。孙文英的各项诉讼主张均不能成立，请求驳回孙文英的诉讼请求。
一审法院审理查明，丝绸厂及周边棚户区改造项目是宣城市政府《市区2015—2017年和2016—2020年棚户区改造计划实施方案》确定的宣城市市区重点改造建设项目。2016年，宣州区政府根据《征补条例》的规定开展该区域的房屋征收工作。2016年9月6日，宣州区政府作出宣区政秘[2016]257号《关于宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，决定对宣城市宣州区西林街道昭亭社区北至宛陵路，西南至梅溪路，东至昭亭路区域内国有土地上房屋实施征收，并公布了该项目的房屋征收与补偿安置方案。孙文英名下位于西林街道昭亭社区王家庄的房屋在上述征收范围内，房屋所有权证号为宣证字第S10302635号，证载面积为138.36㎡，砖混结构二层，房屋用途为住宅；土地使用权号为宣集建（97西）字第010号，载明用地面积为65.72㎡。
为实施项目建设，宣州区政府确定宣州区征管局为房屋征收部门，西林办事处为征收实施单位。2016年9月18日至22日，西林办事处经公开征求被征收人意见，按照少数服从多数的原则，选定国嘉评估公司为案涉地块改造项目房屋的征收价格评估机构，并将房地产评估机构的推选结果予以公示。2016年9月24日，宣州区征管局委托国嘉评估公司对案涉项目范围内的房屋进行评估。2016年10月11日，国嘉评估公司对孙文英户房屋作出皖国嘉房地估[2016]字第573号《房地产估价报告》，按照其房产证证载面积进行了评估，评估单价为5300元/㎡，房屋总价值为733308元。2016年10月17日，西林办事处将《房地产估价报告》送达孙文英，此后，孙文英对《房地产估价报告》确定的房屋价值未申请复核。2017年6月26日，国嘉评估公司对孙文英户房产证证载房屋的装潢及附属设施作出《孙文英户装修、附属物价值评估（表）》，评估价值为30162元。2017年7月21日，西林办事处将《孙文英户装修、附属物价值评估（表）》送达给孙文英。
孙文英与宣州区征管局在征收补偿方案确定的签约期限内未能签订补偿协议。2017年11月3日，宣州区征管局根据《征补条例》第二十六条之规定，报请宣州区政府依法作出征收补偿决定。2017年11月5日，宣州区政府作出宣区征补〔2017〕7号决定并在房屋征收范围内进行了公示，并于同日将宣区征补〔2017〕7号决定书送达孙文英。宣区征补〔2017〕7号决定的主要内容为:“……二、如被征收人选择货币补偿，被征收人应得的货币补偿数额为：1.房屋及装潢、附属设施补偿费为763470元;2.搬迁费为1107元;3.临时安置费为7471元（每平方米每月9元，按6个月计发）。上述三项合计为772048元。三、如被征收人选择房屋产权调换，被拆迁房屋及装潢、附属设施补偿费为763470元，搬迁费为2214元，临时安置费为22414元，高层物业补贴费为10858元，合计补偿798956元。产权调换房源地点在：“敬亭春晓”小区8幢101室，建筑面积为107.21㎡；8幢507室，建筑面积为80.63㎡。2套安置房，建筑面积合计为187.84㎡，安置房价款为724133.08元。被征收房屋、安置房两者相比，征收人应支付被征收人74822.92元……”。孙文英不服宣区征补〔2017〕7号决定，于2018年1月22日向宣城市政府申请行政复议。因案情复杂，不能在规定的期限内作出行政复议决定，宣城市政府于2018年3月19日决定延期三十日。此后，因孙文英与宣州区政府就案涉房屋征收补偿事项需进行协商处理，经孙文英申请，2018年4月20日，宣城市政府对该行政复议案件决定中止审理。2018年6月5日，宣城市政府恢复对该案的审理并作出宣行复字〔2018〕6号复议决定，决定维持宣区征补〔2017〕7号决定，并送达给各方当事人。孙文英不服宣区征补〔2017〕7号决定及宣行复字〔2018〕6号复议决定，提起行政诉讼。2018年12月4日，一审法院作出（2018）皖18行初40号行政判决，判决驳回孙文英的诉讼请求。孙文英不服提起上诉，安徽省高级人民法院以宣州区政府对孙文英未经登记的房屋未在补偿决定中进行处理为由，于2019年4月12日作出（2019）皖行终193号终审判决，撤销原判、宣行复字〔2018〕6号复议决定及宣区征补〔2017〕7号决定；责令宣州区政府重新作出补偿决定。
一审法院另查明，宣州区政府根据（2019）皖行终193号终审判决于2019年7月4日作出宣区征补〔2019〕3号决定，孙文英不服该决定，向宣城市政府申请复议。因案情复杂，宣城市政府于2019年10月9日决定延期三十日作出行政复议决定。2019年10月17日，宣城市政府作出宣行复字〔2019〕36号行政复议决定，孙文英不服该复议决定，遂提起本案行政诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉评估机构的选取程序是否合法；二、案涉房屋价值及装修和附属物价值的两份估价报告是否合法有效；三、被诉征收补偿决定是否合法及其补偿结果是否合理；四、被诉行政复议决定是否符合法律规定。
一、关于案涉评估机构选取程序的合法性问题。《征补条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”本案中，国嘉评估公司具有相应的房地产评估资质，其被选定作为案涉地块改造项目的房屋价格评估机构，是经公开征求被征收人意见，按照少数服从多数的原则予以确定的，且房屋征收部门已将评估机构选定结果予以公示，即该评估机构的选取程序符合法律规定。
二、关于案涉房屋价值及装修和附属物价值的两份估价报告之合法性问题。案涉房屋价值及装修、附属物价值两份评估报告均合法有效，可以作为补偿依据。具体理由如下：（一）国嘉评估公司系合法的房地产价格评估机构，经营范围包含房地产价格评估，估价人员杨莉、钱斌均为注册房地产估价师，即评估机构、评估人员均具有相应的资质、资格；（二）评估过程中，评估人员对被征收房屋的相关情况进行了调查了解，并根据调查情况、测量结果等作出了书面评估报告，其中关于估价目的、估价对象、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果等内容齐全；（三）国嘉评估公司依照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条之规定，根据孙文英房屋的现状及所在区域房地产的市场状况，在对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估办法进行适用性分析的基础上，对孙文英房屋采用收益法测算估价，在估价方法的选择上并无不当；（四）评估报告送达孙文英后，孙文英并未依法寻求救济，即向评估机构申请复核以及对复核结果不认可情况下向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
关于孙文英所主张的宣州区政府将其集体土地上的房屋错误地按照国有土地上的房屋进行补偿；评估报告未对其无证房屋及装潢、附属设施和土地等价值进行评估等诉讼理由，一审法院认为，1.关于宣州区政府按照国有土地上的房屋补偿标准对案涉房屋进行补偿的问题。虽然孙文英持有的是《集体土地使用证》，但孙文英户成员均系城镇居民，且该集体土地使用证所涉土地范围经宣城市土地利用总体规划（2006—2020）已被纳入宣城市中心城区土地利用总体规划范围，宣州区政府对孙文英户的房屋按照国有土地上的房屋予以补偿并不减损孙文英的合法利益；2.关于评估报告未对无证房屋及装潢、附属设施等财产进行评估的问题。虽然评估报告所涉评估对象不包含孙文英户未经登记的建筑，但对该部分建筑及装潢、附属设施等财产，宣州区政府在作出征收决定前，已进行了调查登记，并按照案涉项目的征收安置补偿方案所确定的补偿标准依法给予补偿，即此问题并不影响宣州区政府对孙文英户已登记房屋作出的案涉房屋征收补偿决定的合法效力，亦不损害孙文英户的合法权益；3.关于评估报告未对土地价值进行评估的问题。本案中，国嘉评估公司系采用收益法并按照国有土地上房屋的估价标准测算的房屋价值，即案涉房屋所占土地的使用权价值已分摊至房屋单价（5300元/㎡）之中，故不应再另行予以评估补偿。综上，孙文英诉称案涉估价报告内容存在虚假记载和重大疏漏的诉讼理由不能成立。
关于评估报告中确定的安置房是否合法的问题。本案中，宣州区政府提供的安置房位于宣城市宣州区“敬亭春晓”小区，该小区与被征收房屋相距不远，各项生活要素齐备，即宣州区政府向孙文英提供的安置房源符合《征补条例》的相关规定。宣州区政府根据被征收房屋的面积就近靠档，给予孙文英两套面积分别为107.21㎡、80.63㎡的安置房，另根据房屋征收补偿方案，按照合法面积的9%给予14.27㎡的高层面积补贴，已经保障了孙文英的合法权益。
三、被诉征收补偿决定的合法性及补偿结果的合理性问题。（一）被诉征收补偿决定的合法性问题。宣州区政府在作出案涉房屋征收补偿决定前，对拟订的征收补偿方案进行了论证、公布、征求公众意见等程序，并根据征集的意见进行了修改，对孙文英房屋的相关事项进行了调查、登记，并依法对其房屋产权证上载明的房屋及装修、附属设施进行了评估。在孙文英与房屋征收部门未能达成补偿安置协议的情况下，宣州区政府根据房屋征收补偿方案及评估结论作出被诉征收补偿决定，确定孙文英被征收房屋的补偿价值。该补偿决定已为孙文英提供货币补偿及产权调换两种选择方式，充分尊重了当事人的选择权。综上，被诉征收补偿决定作出程序及补偿内容均符合《征补条例》的相关规定。
关于孙文英主张的其房屋第一层呈L形的封闭内廊（房屋平面示意图S7处）及第三层的北侧房屋（即房屋平面示意图S9处）均应按照合法面积予以补偿的诉讼理由，一审法院认为，1999年房屋地籍图显示，其房屋第一层呈L形的封闭内廊当时仅为室外过道，并无相应的建筑物；虽然其房屋第三层的北侧房屋正下方的第一层及第二层的房屋在1999年房屋地籍图上有所标注，但地籍图上并未标注前述第三层房屋。换言之，根据1999年房屋地籍图的内容判定，孙文英所称的第一层呈L形的封闭内廊及第三层的北侧房屋均应为1999年之后加盖的无证房。虽然孙文英诉称其上述两处建筑均系1999年之前建设完工，但未提交相应证据予以证实，故对该诉讼理由不予支持。
（二）案涉补偿结果的合理性问题。案涉房屋征收决定于2016年9月6日公告，因对补偿事宜协商无果，宣州区政府于2017年11月5日作出宣区征补〔2017〕7号决定，此补偿决定的作出时间在合理期限内。但是，孙文英因对该补偿决定不服向宣城市政府申请复议，此后又因对复议决定不服向本院提起行政诉讼[案号（2018）皖18行初40号]及向安徽省高级人民法院提起上诉[案号(2019)皖行终193号]，按照二审终审原则，前述补偿决定的效力至迟可于安徽省高级人民法院作出终审判决时（2019年4月12日）得到确定，与此同时，孙文英依法能够获得的补偿利益也可以得到实现。但是，因该补偿决定存在一定的违法之处而被安徽省高级人民法院判决撤销并责令重作，宣州区政府进而于2019年7月4日重新作出本案被诉补偿决定，随后又因针对该补偿决定进入复议、诉讼程序，客观上延长了孙文英能够取得补偿款的时间。同时，在此被延长的期间里，本地商品住房价格有所上涨。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条“行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确认、认定确有错误的，人民法院可以判决变更。人民法院判决变更，不得加重原告的义务或者减损原告的权益，但利害关系人同为原告，且诉讼请求相反的除外”之规定，综合前述因素，在被诉复议决定确定的补偿数额的基础上，对补偿结果作如下调整：（1）货币补偿方式下，因商品住房的价格上涨因素将对孙文英新购商品住房产生一定的不利影响，在宣区征补〔2017〕7号决定确定的货币补偿总额的基础上酌情上浮5%，增加补偿款46617.35元[932347元×5%]，即补偿款总额为978964.35元（46617.35元+932347元）；（2）产权调换方式下，因安置房“敬亭春晓”小区8幢101室、507室房屋为新建商品住房，在房价普遍上涨的同时安置房的价值也随之提升，故前述房价上涨因素对孙文英的住房保障利益不产生实际影响，但对超出的价值（223966.11元）因迟延取得，致孙文英产生了迟延取得期间的利息损失，从有利于被征收人孙文英的角度出发，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款关于未约定利率情况下，资金占用期间的利率规定，按年利率6%确定利息损失。
四、被诉复议决定的合法性问题。宣城市政府对孙文英的复议申请，在法定期间内予以受理，并经审理，作出宣行复字〔2019〕36号复议决定，决定将孙文英所有的22.17㎡的砖混结构无证房的补偿标准由400元/㎡变更为950元/㎡，鉴于该变更决定系从行政机关的公信力及保障被拆迁人拆迁利益的角度出发，并不违反相关法律规定，对上述变更决定予以支持。
综上，被诉补偿决定及复议决定认定事实基本清楚，程序合法，孙文英要求撤销该两决定，于法无据，但是两被告未考虑孙文英迟延取得补偿利益这一实际情况，欠妥，酌情予以变更。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决变更被告宣城市人民政府作出的宣行复字〔2019〕36号复议决定所确定的货币补偿方式下孙文英应得的补偿款数额932347元为978964.35元；变更被告宣城市人民政府作出的宣行复字〔2019〕36号复议决定所确定的产权置换方式下，宣州区政府在向孙文英提供“敬亭春晓”小区8幢101室、8幢507室两套安置房的情况下，另行支付孙文英差额款211772.61元”为“223966.11元及相应利息[利息以223966.11元为本金，自2019年4月12日起至本判决生效时止，按年利率6%计算]；驳回原告孙文英的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告宣城市宣州区人民政府、被告宣城市人民政府共同负担。
孙文英上诉对涉案房屋相关情况予以说明并认为，一、被上诉人作出的集体和国有两份征收决定违法。1、征求公众意见违法。在集体土地征收方面，区政府没有就关于上诉人所有的宅基地征地事项与上诉人沟通。2020年3月26日，上诉人收集到相关集体土地一书三方案等材料复印件。上诉人发现2016年7月26日填写的宣城市市区2016年棚户区改造建设2号地征地情况调查表中显示，包含上诉人在内的多个集体土地权利所有人、利害关系人没有签名，也没有按注明要求说明拒签原因。在表上签名的有25人，只有王春喜、高光平两人同意，有23人明确表达了不同意征收事项。同日，昭亭社区居民委员会违法在不要求召开听证会的回执上盖章，无视了绝大多数被征收人意见。区政府也没有依法进行审查、核实材料真实性，没有顾及反对意见比例高达92%，没有依法组织召开听证会。从同批次征地的多张相关回执复印件来看，其文字、内容、格式、排版等完全相同，仅允许填写日期、加盖公章。这说明区政府是有意识地、恶意规避召开听证会。2016年7月28日，市政府未经审查核实，就同意将相关一书二方案材料报送至安徽省人民政府。2016年8月15日，省政府未经审查核实就批复同意。违反了国土资源部令第10号第九条，《土地管理法》第四十七条第二款规定。在国有土地征收方面，区政府在作出征收决定前，没有与上诉人沟通，征求意见。宣城市市区国有土地上房屋征收与补偿工作流程宣政办[2011]33号，方案征求意见期间应该完成告知工作，并要求逐户上门宣传、告知等。在宣城市宣州区土地房屋征收事务管理局于2016年8月15日发布的关于宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案征求意见情况的公示中，明确写明发放征求意见表349份，收回349份。这一数字低于计划改造的358户总数，可以推断、证实包括上诉人在内的多户没有被告知征求意见。2016年8月1日，宣城市国土资源局编制了包含涉案地块的建设项目用地呈报一书三方案，其中建设项目用地呈报说明书规定涉案地块规划用途为住宅，并报送省政府批准。省政府于2016年8月15日作出皖政地[2016]912号建设用地批复，同意并要求按呈报的土地开发利用规划用途，用于城市保障性安居工程建设，不得改变用地位置。同年8月26日发布的集征公告，也载明了批准用途为住宅用地。2019年4月25日，宣城市自然资源和规划局发布了安徽省宣城市自然资源和规划局公开出让1906号地块国有建设用地使用权公告[2019]14号，出让涉案地块一部分的国有建设用地使用权，用地性质为商住用地，并规定住宅建筑面积占计容总建筑面积的50%。从区政府递交的2016年8月9日和11日的征求意见座谈会会议记录及相关社会稳定风险评估表内容可以看出，多数被征收人提出就地回迁安置的要求，愿意安置市中心原址，不愿意被安置在郊区。区政府工作人员以规划为公益用地建公园，不建房，统一回迁安置在敬亭春晓小区作为答复。这些事实说明，区政府自始至终知道土地规划用途，也没有改变规划用途，为让被征收人同意不就地安置。相关征求意见会议记录和风险评估表内容可以看出，多数被征收人要求提高安置补偿标准、城镇居民按宅基地使用权按集体土地征收待遇等意见。然而这些意见没有被区征管局报送至区政府，区征管局越权作了征求意见情况公示，违法否决了被征收人提出的全部建议。没有证据显示其将相关意见上报区政府。区政府也怠于履行法定义务，没有询问相关事项，也没有答复，更没有依法召开听证会。这违反了市征流程规定的对被征收人提出的问题，由房屋征收实施单位收集整理后，区政府统一答复。以上事实足以说明被告在征求意见过程中，多处违反了市征流程相关规定，违反了相关法律规定。2、补偿安置实施方案违法。《征补条例》第二十条第一款、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定房地产价格评估机构选定办法由省、自治区、直辖市制定，《中华人民共和国立法法》第十二条第二款规定被授权机关不得将被授予的权力转授给其他机关。这就明确规定了，省政府有权制定房地产价格评估机构选定办法，市政府无权制定相关办法。补偿安置实施方案规定使用市政府制定相关办法是违法的。补偿安置实施方案无视上诉人房屋处于城市中心，无视周边多个新建商品房小区，选择了市郊边缘地段的房屋作为安置房，违反了《征补条例》第二十一条第二款规定。在没有依法进行公众意见征集、处理的情况下，制定的补偿安置实施方案不具有合法性。正因为没有依法进行意见征集，才出现了前述诸多违法之处。3、未经登记建筑的调查、认定违法。2016年8月31日区政府作出国有征收决定，并于2016年9月6日进行公告。国嘉公司于2016年10月11日出具估价报告。被告递交的若干国有土地上房屋调查摸底公示表内容显示，未经登记建筑的调查，认定工作完成时间在2016年12月3日，公示期为2016年12月3日至2016年12月7日，上诉人的房屋面积认定为224.45平方米，加盖了西林街道办事处公章。除此之外，上诉人没有收到其他任何的认定依据材料文件和认定结论材料文件。以上日期说明调查认定工作完成之日在后，征收决定、估价报告作出在前。这违反了评估办法第九条第二款、第三款，《征补条例》第二十四条第二款规定。上诉人自征收工作开始至当下，一共收到两份房屋平面示意图。两份示意图显示，除房屋形状和面积不同，其他内容完全相同。由此，上诉人一直不认可自己房屋测绘面积结论，被上诉人一直无视上诉人的核对要求，拒不派人核实测量数据。2020年3月10日，上诉人与被上诉人在人民法院进行调解。上诉人此时才得知被上诉人使用是国家质量技术监督局发布的房产测量规范，不是往房和城乡建设部发布的建筑工程建筑面积计算规范GBT503532013。其后，上诉人按测量规范，对房屋自行测量。发现相关房屋平面示意图存在诸多错误。主要有标注为S11、S12的正房尺寸应该是6.73mx6.88m，而非图示6.23mx6.88m等错误尺寸。房产证标注全部数据与房屋实际数据一致、准确，不存在被上诉人所说的证大房小现象。另有按测量规范8.2.1条应计算全面积的全封闭阳台、楼梯等被计算为半面积，按8.2.2条应计算为半面积的檐廊、门廊、室外楼梯等没有计算面积，按8.1.1条应当计算的用地面积没有计算等。上诉人自行按测量规范测绘计算出房屋面积约270.41㎡，空地92.27㎡。多于被上诉人现在认定的面积约30㎡。这些足以说明其调查、认定工作的基础数据是错误的。上诉人多次要求被上诉人提供上诉人建房前递交规划部门建房平面示意图等资料作为调查认定材料，但均被拒绝。房屋征收机构在征收决定公布后，违法、越权、单方面调查认定，并不给予上诉人申诉机会，这些违法行为侵害了上诉人的合法权益。上诉人认为西林街道办事处不具有调查认定未登记房屋职责和权力，在法定期限内没有收到前述机关的调查认定材料。4、没有专款专用的安置补偿款账户，且补偿款不足。2019年3月14日，区政府主动公开了宣州区人民政府关于协调解决丝绸厂及周边改造项目范围内宣城市工业投资有限公司所有的房屋及土地征收有关问题的请示宣区政[2019]25号，文件内容显示区政府与宣城市工业投资有限公司存在一笔约3000万元的安置补偿款没有补偿到位的纠纷。上诉人与被上诉人的前次行政诉讼过程中，被上诉人递交了一张截屏图片显示余额约为850万，两者相差巨大。被上诉人提交的截屏图片不能证明其具有足额专款专用的补偿费用。若要证明，被上诉人需要递交相关账户的银行账户流水等资料，说明了被上诉人违反了《征补条例》第十二条第二款规定。
二、宣州区政府[2019]3号补偿决定违法。1、3号征收补偿决定缺乏合法前提。房屋征收决定是房屋征收补偿决定的前置基础。在作出房屋征收决定的过程中，被上诉人存在恶意欺骗，弄虚作假等行为。必然导致征收决定程序违法，3号征收补偿决定也就没有合法的基础。被上诉人在作出3号征收补偿决定前。没有就上诉人提出的房屋面积问题进行核实，其认定总面积与客观事实不符，没有有权机关出具未经登记建筑认定结果，认定事实不清。2、补偿依据违法。估价报告是被上诉人作出征收补偿决定的重要依据。上诉人为维护自己合法权益，就估价报告的一系列违法问题，依法向往房和城乡建设部以下简称住建部举报。在上诉人与住建部的相关行政诉讼中，北京市第一中级人民法院依法传唤房地产估价师杨莉作为第二人到庭，并调取了实地查勘记录、相关照片等证据材料，在2019年10月12日作出(2019)京01行初1080号行政判决，认为现有证据不足以证明房地产估价师对被征收房屋进行过实地查勘，并据此撤销了住建部的相关行政决定。住建部一审败诉后，认可这一判决认定的事实和理由，没有上诉。这说明估价办法规定用来证明估价师进行实地查勘行为的实地查勘记录无法证明估价师进行了实地查勘，反证了估价师没有进行实地查勘，即估价活动程序性违法。因此，估价报告不能作为补偿依据。估价报告规定其使用有效期为1年，自2016年10月11日起至2017年10月10日止。3号补偿决定是被告在2019年7月日作出，同年7月8日送达原告。此时距离估价报告失效日期接近2年，距离房屋估价时间点日期接近3年。宣城市往房和城乡建设委员会政务公开公布的数据显示，2016年10月宣城市城区的新建商品房毛坯房均价为4860/㎡元，2017年10月为6155/㎡，2019年5月为7314/㎡。由此可见，两个时间点的房价比房屋估价时的房价涨幅分别达到26.65%和50.49%。估价报告还存在估价对象不完整，估价报告内容不完整等违法之处。这些都说明估价报告不能依法成为征收补偿决定的依据。3、补偿结果明显不当。3号征收补偿决定显示，货币化补偿932347元，依据2019年7月棠越湾小区7900元/㎡均价计算。可以采购到118.02/㎡房屋，套内面积约94.41㎡，低于上诉人房产证登记的138.36㎡，远低于上诉人总面约270㎡外加90㎡院落空地。二者对比，结果明显不公，违反了《征补条例》第二条规定。3号征收补偿决定选择横跨半个宣城市区，将安置房在敬亭春晓小区，而非就近的棠越湾等小区，违反《征补条例》第二十一条第三款。结合前次行政诉讼判决结果和现有证据，可见上诉人是无过错方。所以补偿安置实施方案规定的相关安置奖励措施，上诉人理应享有。3号征收补偿决定中没有奖励措施补偿相关内容。
三、一审法院裁判理由不能成立。1、估价机构选取不是焦点问题。被上诉人出具3号征收补偿决定的行政行为涉及多个程序环节，在这些行政程序中，存在大量违法之处，估价机构的选择只是一个，不是最为严重的几处，不算是焦点问题。且被上诉人没有证据证明上诉人相关权益被保障了。2、估价报告不合法。《估价办法》第十二条规定要进行实地查勘，并对实地查勘的内容进行了详细地固化确认。没有依法进行实地查勘，估价报告的出具就存在程序违法。估价报告报告没有依法对上诉人未经登记的房屋进行评估，缺少房地产估价规范GBT502912015规定的估价对象位置图、实地勘察情况、相关照片、专业帮助情况和相关专业意见或没有专业帮助的说明、估价所依据的其他文件资料等。《征补条例》第十九条第一款规定的是可以向房地产价格评估机构申请复核评估，不是必须申请复核。上诉人已经依法要求住建部履行法定义务，保障上诉人相关权益，并为此进行了行政诉讼。尽自己最大可能维护自身权益了。依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第二项、第三项规定，估价报告不能作为行政依据。3、集体土地安置标准可能高于国有土地安置标准。集体土地安置不仅包括房屋补偿，还包括安置人口补偿等多项补偿内容。从2016年8月9日的征求意见会议记录可见，被征收人戴宗玲、戴宗二人亲笔写明本人原是飞彩办事处村民，因特殊原因户口转为昭亭社区，但本人有集体土地使用证，望享受集体拆迁待遇。这说明与上诉人一样的被征收人认为集体土地安置标准可能高于国有土地安置标准。一审法院只有在计算出集体土地安置待遇的具体金额后，才能作出比较结果，不能凭空断定不减损上诉人利益。4、安置房确定不合法。除去前述征集意见期间的违法之处，单就安置房位置而言。上诉人认为无论安置房与上诉人房屋距离3千米是远还是近，客观事实是安置房处于宣城市城郊，征收地块为于市中心，规划用于安居保障工程，且周边有很多新建、在建、待建商品住宅。两个地方的房屋差价很大，周边大型商场、超市、电影院、政府办事机构、生活设施等差距更大。是以，安置房选择敬亭春晓违反了《征补条例》就近安置的规定。5、有争议房屋在1999年之前就已建设。上诉人的宅基地是荒山，呈东北低西南高坡状，有争议房屋是西南角两面嵌入山体部分，内外地势相差约2米，位于正房入口前方。上诉人在建房之时就将山体挖开加以建设，计划开挖一口水井作为生活水源。后因山体坚硬无法下挖，便就地改建为化粪池。随后将卫生间、洗浴间、厨房并排建造，并敷设下水管线;其二层为杂物间，用于存放柴禾。后因邻居建房开挖地基，影响房屋安全，上诉人进行了强化加固。卫生间是房屋必须设施之一，上诉人的房屋自始至终只有这一处卫生间，由此可以推断这些房屋在建房之时就已建设。这些事实，上诉人的邻居都是可以证实的。相关房屋在地籍图上已经有所反馈。6、复议决定违法。上诉人最新收集到的相关一书三方案等证据显示，征收决定存在诸多违法之处。3号征收补偿决定存在前述诸多违法之处，且补偿结果明显不公平。被上诉人在行政复议过程中，没有依法进行全面性审查，怠于履行法定义务。维持被诉行政行为，显然存在违法。
四、一审法院变更后的补偿结果明显不当。依据一审变更后的补偿结果，货币化补偿978964.35元，依据棠越湾小区8000元平方米均价计算。可以采购到122.37㎡房屋，套内面积约97.90㎡。远低于上诉人现有房屋和院落空地面积。事实胜于雄辩，不论一审法院如何强辩，也不论其如何维护被上诉人的行政行为，其判决的补偿结果是明显不公平的，是有《征补条例》规定的公平公正原则的。最高人民法院认为，在征收人方面存在过错，房价大幅上涨的情况下，应以支付补偿时间点的房屋市场价值来补偿被征收人，而非一味坚持征收决定公告之日为估价时间点。一审法院的裁判结果显示其与最高人民法院发布
指导性案例的目的是背道而驰的，没有依法保护上诉人的合法权益。请求撤销一审判决、宣城市政府的复议决定及宣州区政府作出的补偿决定。
宣城市人民政府答辩称，答辩人基于无证房面积的基本事实，作出有利于被答辩人无证房结构认定的变更，事实清楚、证据确凿，系保障被拆迁人利益的有利行为。根据宣州区人民政府案涉项目房屋调查认定公示结果，可以确认被答辩人无证房面积合计86.09㎡，其中，砖混55.12㎡、其他30.97㎡，公示后未收到申请人提出的异议。另在宣区[2019]3号补偿决定中确认:“通过地籍图认定参照合法面积给予补偿的面积为20.24㎡”，结合被答辩人向答辩人申请行政复议时自认未登记的房屋总面积为101.71㎡的事实，答辩人认为，宣州区人民政府在宣区征补[2019]3号补偿决定中确认被答辩人无证房总面积为101.71㎡并无不当，和被答辩人在向答辩人提起的此次复议申请中自认吻合，答辩人依法予以认可。另根据经公示且被答辩人未提出书面异议的被答辩人的砖混结构的无证房面积为55.12㎡，故在扣除认定为合法面积的20.24㎡和已按照砖混结构补偿的12.71㎡后，依据更有利于被答辩人的原则，答辩人依法认定剩余22.17㎡的无证房为砖混结构，并变更该22.17㎡的无证房按照《宣城市丝绸厂及周边棚户混结构950元/㎡的标准补偿，该变更系依法保障被拆迁人拆迁利益的有利行为。
二、答辩人作出案涉复议决定程序合法、适用依据正确、内容适当。被答辩人孙文英不服宣州区人民政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》(宣区征补[2019]3)行政行为，于2019年8月13日向答辩人提出行政复议申请。同日，答辩人依法受理了该行政复议申请，通知宣州区人民政府进行答复。在规定期限内，宣州区人民政府提交了行政复议答复书及相关证据、依据材料。因案情复杂，答辩人于2019年10月9日决定延期三十日作出行政复议决定。经审理，答辩人认为宣州区人民政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》(宣区征补[2019]3)，除对砖混结构的22.17㎡的无证房适用依据错误外，其他决定认定事实清楚，证据确实充分，适用依据准确，程序合法，内容适当。答辩人根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项、第三项之规定，答辩人于2019年10月17日依法作出《行政复议决定书》(宣行复字[2019]36号)，决定变更砖混结构的22.17㎡的无证房补偿标准，维持宣州区人民政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》(宣区征补[2019]3)其他决定，并送达给各方当事人。综上，答辩人作出的《行政复议决定书》(宣行复字[2019]36号)认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，内容适当。
三、(2019)皖18行初83号行政判决书认定事实清楚、适用法律正确，且充分考虑商品住房价格上涨因素最大限度的保障了被答辩人合法权益。综上，被答辩人的上诉请求及所依据的事实与理由均不能成立，请求安徽省高级人民法院依法维持原判、驳回上诉。
孙文英向一审法院提举了以下证据：
1.孙文英的身份证复印件，拟证明孙文英的身份信息；
2.《行政复议决定书》（宣行复字〔2019〕36号）复印件，拟证明孙文英向宣城市政府提起了行政复议及其复议请求与本案诉讼请求基本一致；
3.《房地产估价报告》复印件，拟证明该估价报告已超过有效期，不能作为被诉行政行为的依据；
4.《房屋所有权证》复印件，拟证明孙文英对案涉房屋拥有合法产权；
5.《集体土地建设用地使用证》复印件，拟证明：1.案涉房屋所占土地是集体土地；2.孙文英对该土地及附属院落空地拥有合法使用权。
6.宣区征补[2019]3号决定，拟证明被诉行政行为存在；
7.安徽省高级人民法院（2019）皖行终193号《行政判决书》，拟证明：1.案涉房屋的相关审批文件已被人民法院认定为合法；2.宣州区政府已同意孙文英使用80㎡土地作为宅基地建房；3.双方之间未达成征收补偿协议的责任在于宣州区政府；
8.北京市第一中级人民法院（2019）京01行初1080号《行政判决书》，拟证明：1.人民法院认定现有证据不能证明房屋估价师依法定程序进行了估价作业；2.人民法院认定现有证据不能证明估价报告合法，即被诉行政行为缺少合法性依据。
宣州区政府向一审法院提举了以下证据、依据：
1.2016年1月6日，宣城市发展和改革委员会发改审批函〔2016〕5号《关于宣城市火车站站前广场、羽绒厂和丝绸厂及周边城中村改造项目建议书的复函》；
2.2016年3月30日，宣城市发展和改革委员会发改审批函〔2016〕200号《关于宣城火车站站前广场及周边区域、羽绒厂及周边区域和丝绸厂及周边区域棚户区改造项目可行性研究报告的批复》；
3.2016年3月30日，宣城市政府宣政建〔2016〕4号《关于同意调整火车站站前广场丝绸厂及周边城中村改造计划的批复》；
4.宣城市市区2015-2017年棚户区改造三年计划（丝绸厂及周边区域改造范围图）；
5.2016年3月31日，安徽省住房和城乡建设厅《关于确认宣城市火车站站前广场及周边、丝绸厂及周边、羽绒厂及周边等棚改项目的复函》。
证据1—5，拟证明案涉征收项目经宣城市发展和改革委员会批复，已纳入宣城市区2015-2017年棚户区改造三年计划，上述计划已经宣城市政府批复并报安徽省住房和城乡建设厅批准，征收项目符合规划要求，征收项目合法。
6.2016年6月13日，宣州区政府组织有关部门对案涉项目的《补偿安置方案》召开征求意见会的会议记录；
7.2016年8月15日，关于《宣城市丝绸厂及周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》征求意见情况公示及张贴的相关材料；
8.2016年8月9日和2016年8月11日，宣州区土地房屋征收事务管理局（以下简称“宣州区征管局”）、西林办事处召开《宣城市丝绸厂及周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案征求意见座谈会》的会议记录；
9.2016年8月23日，宣州区征管局宣区征函〔2016〕43号《关于要求审定宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》；
10.2016年8月25日，宣州区维护稳定工作领导小组办公室《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》、宣州区信访局《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估的函复》；
11.2016年9月5日，宣州区政府第四十九次常务会议纪要；
12.2016年8月26日，宣州区征管局宣区征〔2016〕126号《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋作出征收决定的请示》；
13.2016年9月6日，宣州区政府宣区政秘〔2016〕257号《关于宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》及附件《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》、张贴该实施方案的照片复印件及宣州区政府信息公开网发布上述实施方案公告复印件。
证据6—13，拟证明宣州区政府系按照法定程序开展案涉项目国有土地上房屋征收工作，征收决定和征收方案已按规定予以公告；
14.《未经登记建筑物认定表》及房屋平面示意图；
15.宣州区征管局对征收范围内房屋情况进行调查登记并予以公示的相关材料；
证据14—15，拟证明宣州区征管局依法对征收范围内的房屋权属、区位、建筑面积等情况进行了调查和公示。
16.《房地产评估机构推选结果公示》《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目企业资产评估机构推选结果公示》及公示照片；
17.2016年10月3日，国嘉评估公司作出《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目涉及的被征收房屋补偿评估结果公示的通知》并予以张贴的相关材料；
证据16—17，拟证明经多数被征收人推选确定了房屋征收评估机构，并将推选结果张贴公示。
18.2016年10月17日，西林办事处将国嘉评估公司出具的孙文英户被征收房屋房地产评估报告及相关材料送达给孙文英的相关材料；
19.2017年7月21日，西林办事处将孙文英户被征收房屋的装潢及附属物价值评估报告送达孙文英的相关材料。
证据18—19，拟证明案涉房屋及装潢、附属物经有资质的评估机构评估后，评估结果已及时送达孙文英，孙文英认为该评估报告违法缺乏法律依据。
20.宣州区征管局草拟的《宣城市国有土地房屋征收补偿安置协议》二份；
21.谈话笔录二份。
证据20—21，拟证明虽然房屋征收部门与孙文英多次协商，但是双方仍未能在房屋征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议。
22.宣区征补〔2019〕3号决定及送达回执，拟证明2019年7月4日，宣州区政府作出了案涉房屋征收补偿决定书并于2019年7月8日送达孙文英；
23.项目征收补偿安置资金账户，拟证明宣州区政府作出征收决定前，征收补偿费用已足额到位，并专户存储。
24.张贴相关公告人员身份证明，拟证明参与征迁工作人员的身份。
25.宣州区政府法定代表人身份证明，拟证明其身份信息。
法律依据：《中华人民共和国城市规划法》、《征补条例》、《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《宣城市国有土地上房屋征收与补偿工作流程》、《宣城市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》、《关于印发宣城市市区2012年国有土地上房屋各类附属物补偿、安置补助费、奖励等标准的通知》（建房[2012]324号）。
宣城市政府向一审法院提举了如下证据、依据：
1.2016年12月1日-2016年12月7日公示的《丝绸厂及周边区域棚户区改造项目国有土地上的房屋调查摸底公示表（4）》，拟证明宣城市政府依法变更宣区征补〔2019〕3号决定中所涉无证房砖混结构的面积具有事实根据；
2.《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》，拟证明案涉无证房砖混结构的补偿标准为950元/㎡；
3.《行政复议申请书》，拟证明孙文英向宣城市政府提起行政复议情况；
4.《行政复议答复通知书》（宣行复字〔2019〕36号）及邮寄凭证，拟证明宣城市政府依法受理孙文英的行政复议申请，并在规定的时间内通知宣州区政府提交书面答复以及该答复通知书抄送孙文英的事实；
5.宣行复〔2019〕36号《延期审理通知书》及送达回执，证明宣州区政府作出延期审理决定符合法律规定；
6.《被申请人答复书》，证明宣州区政府在规定期限内进行了复议答复；
7.《行政复议决定书》（宣行复字〔2019〕36号）及邮寄凭证，证明宣城市政府在法定期限内作出《行政复议决定书》并依法送达的事实。
法律依据：《中华人民共和国行政复议法》第二十八条。
上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。
本院认为，根据一审判决和当事人上诉、答辩情况，本案争议有五个焦点问题。其一，案涉补偿决定依据的评估报告是否合法，能否作为案涉补偿决定的依据，对上诉人有证房屋的补偿是否公平；其二，案涉补偿决定对上诉人L型的封闭内廊、无证房补偿是否符合补偿方案的规定，是否公平、合理；其三，上诉人未经登记的院落、空地应否补偿；其四，按照国有土地上房屋补偿标准对上诉人补偿是否合法，是否减损上诉人的利益；其五、孙文英二审提出新的诉讼请求应否予以审查。针对上述焦点问题，逐一评判如下：
关于第一个焦点问题。人民法院审理行政案件，应当对被诉行政行为是否合法进行全面审查。针对上诉人孙文英案涉房屋，2017年11月5日，宣州区政府作出宣区征补[2017]7号补偿决定。孙文英不服该补偿决定，历经申请行政复议、提起行政诉讼，本院二审已经对该补偿决定合法性进行了全面审查，并于2019年4月12日作出（2019）皖行终193号行政判决，撤销宣区征补[2017]7号补偿决定，责令宣州区政府重新作出补偿决定。前述本院判决详细阐明了撤销该补偿决定的理由，即宣州区政府仅对孙文英户已登记的房屋及装潢、附属设施作出了补偿决定，但对孙文英户未登记的房屋及装潢、附属设施虽进行了调查，但交由房屋征收实施单位西林办事处按照案涉项目的征收补偿安置方案标准另行给予补偿，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。除此之外，并未认定宣区征补[2017]7号补偿决定存在其他违法之处。宣州区政府根据本院上述生效判决重新作出本案被诉补偿决定，有关孙文英有证房屋的补偿依据、补偿结果等与此前被撤销的补偿决定基本相同，故本案中对此部分内容不应再重复审查，甚至作出与此前判决不一致的判决。对于宣州区政府针对孙文英有证房屋第一次作出补偿决定至其重新作出本案被诉补偿决定期间当地房地产市场价格上涨的问题，一审判决已经考虑到该因素，根据双方当事人责任，结合实际情况，在被诉补偿决定确定的补偿数额基础上酌情上浮并直接判决变更补偿数额，该判决方式有利于及时实质性解决相关争议，避免陷入撤销补偿决定并责令重新作出补偿决定、再次申请行政复议、提起行政诉讼的循环往复。另，本案被诉补偿决定为孙文英提供了货币补偿和产权调换两种方式供选择。按货币补偿方式，宣州区政府综合考量孙文英有证房面积、通过地籍图认定的合法面积以及无证房、简易房、装潢等因素，共补偿孙文英人民币920154元；按照产权调换方式，孙文英被征房屋有证房面138.36㎡，给孙文英安置两套面积分别为107.21㎡、80.63㎡的安置房，共计187.84㎡，宣州区政府另需找补孙文英房屋差价211772.61元。如果宣州区当地房地产市场价格总体上涨，则孙文英被征房屋与宣州区政府提供的安置房价格均应上涨。孙文英如认为按照一审判决选择货币补偿仍对其不利，而其又不需要安置房，可在选择安置房后出售，所得售房款自行支配。案涉补偿决定及一审判决确定的孙文英补偿结果充分地保护了孙文英的权益，符合法律规定的全面补偿、公平补偿的要求。
关于第二个焦点问题。孙文英主张其房屋第一层呈L形的封闭内廊（房屋平面示意图S7处）及第三层的北侧房屋（即房屋平面示意图S9处）均应按照合法面积予以补偿，双方当事人对该二处建筑面积没有异议，争议的焦点是补偿标准。因该二项建筑没有进行产权登记，法律没有规定可按照合法面积予以补偿。但考虑到无证房的历史原因和现实情况，宣州区政府在案涉征收补偿方案规定，在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建造的房屋，可参照合法房屋面积补偿，2007年4月30日前建造的无证房屋，补偿标准为砖混结构950元/㎡，砖木结构800元/㎡，简易房400元/㎡。该项规定虽然没有法律依据，但是充分地考虑到被征收人的利益，并有利于行政目标的实现，本院予以支持。一审法院根据1999年房屋地籍图显示，孙文英房屋第一层呈L形的封闭内廊当时为室外过道，并无相应的建筑物；虽然其房屋第三层的北侧房屋正下方的第一层及第二层的房屋在1999年房屋地籍图上有所标注，但地籍图上并未标注前述第三层房屋，且孙文英亦未提供该二处建筑在1990年4月1日前建造完成的相关证据，一审法院据此判决，对孙文英诉称上述两处建筑，分别按照砖混结构950元/㎡和简易房400元/㎡补偿，并无不当。
关于第三个焦点问题。孙文英称其90㎡院落空地，对该空地应予补偿。对此本院认为，任何人取得土地使用权后，按照规划要求不可能在该土地上全部建设房屋，而应留有一定的通道、排水等用地，这些土地应为房屋必需的配套用地的一部分，房屋评估价值中应当包含该房屋必需的土地使用权价值。对于超过房屋必需部分的院落、空地，依法应另行单独补偿，而对于房屋必需的用地，不应另行再补偿。上诉人孙文英所称的90㎡院落，已经包含在其房屋价值之内，其主张另行补偿，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于第四个焦点问题。孙文英主张其房屋是集体土地上的房屋，既要求按照集体土地征收予以安置，又要求按照国有土地上的房屋予以补偿。本院认为，无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，案涉征收行为对孙文英房屋进行处分只能是一个行为，孙文英只能选择一个行为主张权益，其既要求享受集体土地征收安置，又要求按照国有土地上的房屋予以补偿，明显不符合法律规定，本院不予支持。孙文英持有的是《集体土地使用证》，按规定应当对孙文英房屋项下的集体土地实施征收，然后对该集体地上附属物进行补偿。因孙文英户成员均系城镇居民，宣州区政府考虑到，孙文英房屋项下所涉的集体土地，已纳入宣城市中心城区土地利用总体规划范围，且经安徽省人民政府批准征收，孙文英户成员均系城镇居民，不属于集体组织成员安置对象，若对孙文英的房屋按照集体土地上附属物补偿，其获得的补偿远低于国有土地上的房屋价值，宣州区政府按照国有土地上的房屋对孙文英予以补偿，使孙文英获得征收补偿的利益最大化，没有减损孙文英的利益，符合最高人民法院相关司法解释精神，本院予以支持。根据法律规定，当事人有权处分自己的权益，若孙文英坚持按照集体土地征收补偿标准予以补偿，自愿减少宣州区政府给予的较高补偿，本院亦予以支持，其可将高出集体土地征收补偿的款项退还给宣州区政府。
关于第五个焦点问题。孙文英上诉新增加：其自行测绘计算出房屋面积多于认定的面积约30㎡应予补偿以及案涉集体土地征收决定、国有土地征收决定违法等新的诉讼请求。本院认为，孙文英一审中并没有就案涉集体土地征收决定和国有土地征收决定合法与否提起诉讼，故对孙文英该项诉讼请求本院不予审查。孙文英在其一审诉状中自认房屋总面积240.07㎡，一审法院对此予以认可并据此进行审理，符合法律规定。孙文英二审中提出新增加面积要求补偿，因新增加面积是孙文英单方面测量结果，不具有法定的效力，且宣州区政府对此不予认可，该新增面积补偿缺乏调解基础，若孙文英确有证据证明，案涉补偿决定认定的面积少于其房屋的实际面积，可循法律规定的途径另行主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法。上诉人孙文英的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙文英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志强
审判员 陈 默
审判员 钟祖凤
二〇二〇年七月二十日
法官助理王春玲
书记员潘玉丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
