陕西省定边县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕0825民初9728号

原告：王敏睿，女，汉族。

原告：田永宁，男，汉族

被告：白海芬，女，汉族。

被告：李志张，男，汉族。

原告王敏睿、田永宁诉被告白海芬、李志张房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月23日受理后，依法由审判员董恩国适用简易程序，于2021年12月29日公开开庭进行了审理。原告王敏睿、被告李志张到庭参加了诉讼，原告田永宁、被告白海芬经传票合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告王敏睿诉称，2021年9月17日，原、被告经过中介购买被告位于定边县XX号楼XX单元XX室，当时签订房屋买卖合同，总房款448800元，根据合同第五项，合同签订之日起甲方需将之前的所有物业费、取暖费交清。根据合同第六项，本合同自甲乙双方签字之日起生效，即具有法律效力，任何一方不得违约，如有违约，违约方向对方赔付总房款的5%的违约金。依据该条款，原告认为被告严重违约，不予缴纳合同约定的第五项的物业费、取暖费，造成原告不能安时接房、装修延误，依据合同约定责任，保护受害人的合法权益，请求人民法院依法判令由被告赔付原告总房款的5%即22440元,(448800X5%=22440)。

原告王敏睿向法庭提交以下证据：

第一组证据房屋买卖合同一份，证明2021年9月17日，2原告在2被告处购买了位于定边县XX号楼XX单元XX室房屋一套，当2原告向被告交付了448800元之后，天下客物业公司告知该房产还有物业费、取暖费没有缴清，所以2原告无法入住。合同上明确约定2原告在向被告缴清房款之后，2被告要把该房屋相应的取暖费、物业费缴清以便给原告交房，但2被告至今没有将物业费、取暖费缴清，导致2原告无法入住涉案房屋,已属违约。

第二组证据：定金收条2支（复印件），证明原告王敏睿给被告李志张缴纳了275000元涉案房屋的定金。

第三组证据：交房付款协议（复印件），证明除了给被告张志张付款275000元涉案房屋的定金外，被告李志张又向定边县XX栋房地产开发有限责任公司缴纳房款166195元，原告王敏睿、田永宁还应向定边县XX栋房地产开发有限责任公司缴纳下欠房款233261元，由2原告分期对定边县XX栋房地产开发有限责任公司进行偿还。

第四组证据：证明一支（复印件），证明2021年12月29日经民生西区天下客物业公司确定，被告白海芬、李志张在接房后未缴纳物业费。

被告李志张辩称，一、双方所签订合同虽名为房屋转让，实质却是房屋购买权的转让，标的非实体房屋，故根据交易习惯及双方约定，对于房屋所对应的费用应由被答辩人自行承担。在答辩人与被答辩入签订合同时，答辩人并未实际取得涉案房屋，仅仅享有房屋将来的购买权，即答辩人向被答辩人转让的是购买涉案房屋的权利。被答辩人受让权利后与开发商直接签订了商品房买卖合同，并实际从开发商手中接收、管理房屋。按照交易习惯及双方签订合同时的约定，房屋所对应的物业等费用均应由买受方承担。二、合同签订时，答辩人对于案涉房屋相关税费的承担作了明确说明，被答辩人到开发商处充分了解后，自愿承诺自行承担后续税费，与答辩人无关。双方签订合同时，答辩人明确告知被答辩人将来购买、接收房屋会有物业等费用需要缴纳，并建议其到开发商处进行了解，双方的居间中介薛某亦可证实这一事实。被答辩人充分了解后自愿与答辩人签订合同，并向答辩人出具一份证明，明确载明从签字之日起，案涉房屋所有的债权债务与答辩人无关。足以说明被答辩人的诉请没有事实和法律依据。至于被答辩人诉称合同第五条的约定，仅仅是中介薛某提供制式合同上的条款，双方当时并未在意，且通过被答辩人出具证明的方式对此条款予以更改和明确，根据意思自治原则及形成的先后顺序，亦否定了合同第五条的效力。综上所述，答辩人仅仅向被答辩人转让了购买房屋的权利，对于实体房屋上的债务不承担清偿义务，且被答辩人在签订合同时明确知晓房屋将来产生的税费，仍然自愿承担并向答辩人出具证明。故答辩人并未构成违约，不承担相关责任。

被告李志张向法庭提交以下证据：

第一组证据房屋转让证明一份，证明2021年9月17日，被告白海芬将涉案房屋转让给原告王敏睿，从签字之日起，本套房（XX号楼XX单元XX室）与被告白海芬无任何关系。（包括所有债权债务）。

第二组证据照片一张，证明2021年9月16日，原告王敏睿与定边县XX栋房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同。

第三组证据房屋买卖合同一份，证明2021年9月17日，经房屋中介薛德承出具了房屋买卖合同一份，被告没有看清就签了该合同，最后又补充了第一组证据。

经庭审质证：被告李志张对原告所举第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，1、二原告并没有给二被告付448800元，只交了二十多万，具体我记不清了。2、被告给原告出售的是房屋购买权的转让，不是给二原告直接出售的涉案房屋，实际原告要向定边县XX栋房地产在签合同购买涉案房屋；对第二组证据无异议；对第三组证据有异议，这是二原告与定边县XX栋房地产开发有限责任公司缴纳签订的协议，与被告无关；对第四组证据有异议，被告不欠民生西区天下客物业公司的物业费。被告当时向定边县XX栋房地产开发有限责任公司购买涉案房屋时只给定边县XX栋房地产开发有限责任公司缴纳了购房定金，并没有将涉案房屋实际交付到被告手中，因被告未收房，故也不存在欠物业费。原告王敏睿对被告李志张提交的对第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证明说明的是2021年9月17日以后的所有债权债务全部都由原告承担，但是2021年9月17日以前所有的所有债权债务应当归被告来承担；对第二组证据无异议；对第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，当时是原、被告还有中介都在场看过之后签订的，且是被告李志张亲笔签名，被告应承担相应的后果。原告田永宁、被告白海芬未到庭、未质证，至庭审前亦未向法庭提交任何书面答辩材料及证据材料，视为其对答辩权利、质证权利的自愿放弃。

本院对原、被告提供的证据作如下认定：

原告王敏睿所举第一组证据，被告李志张对真实性无异议，白海芬、田永宁未质证，对真实性予以确认。原告王敏睿所举第二组证据，被告李志张无异议，田永宁、白海芬未质证，予以确认。原告王敏睿所举第三组证据，被告李志张有异议，田永宁、白海芬未质证，对其真实性予以确认。原告王敏睿所举第四组证据，因此证据系孤证、系复印件，且被告李志张有异议，田永宁、白海芬未质证，故对此证据本院采信。原告王敏睿对被告李志张提交的第一组证据的真实性无异议，田永宁、白海芬未到庭、未质证，对真实性予以确认；原告王敏睿对被告李志张提交的第二组证据无异议，田永宁、白海芬未到庭、未质证，对此证据予以采信；原告王敏睿对被告李志张提交的第三组证据的真实性无异议，田永宁、白海芬未到庭、未质证，对真实性予以确认。

本院根据原、被告的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：2021年9月17日，原、被告经过中介机构购买被告位于定边县XX号楼XX单元XX室并签订房屋买卖合同，房屋总价款为448800元，合同第五项约定，合同签订之日起甲方需将之前的所有物业费、取暖费交清，合同第六项约定，本合同自甲、乙双方签字之日起生效，即具有法律效力，任何一方不得违约，如有违约，违约方向对方赔付总房款5%的违约金。后原告以被告未按合同约定缴纳合同第五项约定的物业费、取暖费，造成原告不能安时接房、装修延误，严重违约诉至法院，请求人民法院依法判令由被告赔付原告总房款的5%即22440元,(448800X5%=22440)。

本院认为，合法的房屋买卖合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在本案中，原告以被告违反合同约定请求人民法院依法判令因被告违约应承担违约责任，但在庭审中，原告向法庭提交证据均不能证明被告确对案涉房屋下欠物业等费用，其应承担举证不能的不利法律后果，故对其诉请依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费180元，由原告王敏睿、田永宁承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。

审判员　　董恩国

二〇二一年十二月三十一日

书记员陈星雨

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