湖南省隆回县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0524民初4811号

原告：隆回凯悦物业管理有限公司，住所地隆回县桃洪镇桃洪西路238号。

负责人：刘佳，该公司经理。

委托诉讼代理人：肖志强，湖南志涛律师事务所律师。特别授权。

委托诉讼代理人：王炳善，湖南志涛律师事务所律师。一般代理。

被告：廖勇奇，男，1982年4月15日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。

被告：米芳，女，1983年10月2日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。

原告隆回凯悦物业管理有限公司（以下简称凯悦公司）与被告廖勇奇、米芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯悦公司的特别授权委托诉讼代理人肖志强到庭参加诉讼，被告廖勇奇、米芳经本院传票传唤无正当事由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告凯悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年6月10日至2021年8月10日（62个月）的物业管理费15909.27元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年5月16日与湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）订立商品房买卖合同，约定物业管理费为每平米1.3元。湘立公司选聘原告为其小区的物业管理服务。自2016年6月10日至2021年8月10日，被告欠原告物业管理费15909.27元。经原告催收，被告拒不支付。为此，原告特诉诸隆回县人民法院，望判如所请。

被告廖勇奇、米芳辩称：1、原告诉请物业管理费没有法律依据，收取物业管理费的基础是已经交付房屋，但时至今日，湘立公司未按生效判决向被告交房，被告于2021年10月13日以书面形式要求湘立公司交房，湘立公司仍未将房屋交付给被告；2、原告与被告未签订物业服务合同，被告未享受物业服务；3、即便原告的诉请得到法院支持，本次诉讼的物业管理费也不应由被告支付，而应由湘立公司支付；4、原告物业管理漏洞百出，未履行物业管理正常职责；5、涉案物业管理费计算错误，违约金计算过高，应予降低；6、原告滥用诉权，浪费司法资源，原告明知其掌控D栋402房屋的钥匙而恶意不予交付，此种情况下提起物业管理费诉讼，是典型的滥用诉权行为。

本院经审理认定事实如下：2014年5月16日，被告廖勇奇、米芳与湘立公司订立商品房买卖合同，购买位于桃洪镇××＃××号房屋，建筑面积143.04平方米，约定交房时间为2015年5月31日。在合同附件五补充协议中将交房时间变更为2015年5月30日至2015年6月30日。合同附件一第二条约定：“前期物业服务本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等可见附件五；前期物业管理期间，物业服务收费标准为：1.3元／月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公用部位公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。”第三条约定：“买受人已详细阅读本附件五有关物业服务的项目内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，并同意遵守业主临时公约。”2015年1月1日，湘立公司与凯悦公司签订《锦绣桃源前期物业服务委托合同》，委托凯悦公司进行前期物业服务，凯悦公司接受委托后进驻该小区开展物业服务。后因湘立公司迟延交房，廖勇奇、米芳向本院提起商品房销售合同纠纷一案，要求湘立公司支付逾期交房违约金。2017年8月24日，湖南省邵阳市中级人民法院作出（2017）湘05民终828号民事判决书，判决认定湘立公司存在违约行为，湘立公司虽于2016年6月10日通过业主群通知交房，但未以书面方式通知廖勇奇、米芳，廖勇奇、米芳亦未认可接到湘立公司通知交房的电话，房屋尚未交付。2021年8月21日，凯悦公司向廖勇奇、米芳催收2016年6月10日至2021年8月10日的物业费。至本案法庭辩论终结之日，湘立公司仍未向廖勇奇、米芳交房。

上述事实，有原告凯悦公司的营业执照、法定代表人身份证与证明书，被告廖勇奇、米芳的户籍资料，商品房买卖合同，锦锈桃源前期物业服务委托合同，（2017）湘05民终828号民事判决书等附卷佐证，足以认定。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。在凯悦公司对廖勇奇、米芳购买的房屋所在的锦绣桃源小区进行物业管理期间，湘立公司未按合同约定书面通知向廖勇奇、米芳交付房屋，廖勇奇、米芳并未对购买的房屋实现占有，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应当认定该房屋未完成交付。《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。由于商品房出售人湘立公司的原因使廖勇奇、米芳未收房而并未享受物业服务，在收房前的物业服务费用由建设单位承担，不应由业主廖勇奇、米芳交纳。故对凯悦公司要求廖勇奇、米芳支付2016年6月10日至2021年8月10日物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告隆回凯悦物业管理有限公司的诉讼请求。

本案受理费减半收取计98.87元，由原告隆回凯悦物业管理有限公司承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。

审 判 员　　谭　逖

二〇二一年十二月三十一日

法官助理　　龙良碑

书 记 员　　胡　晓

附相关法条：

《中华人民共和国民法典》

第九百三十条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《物业管理条例》

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

……

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。