广东省梅州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤14民终1599号

上诉人（原审原告）：兴宁市人民医院。住所地：兴宁市兴城官汕路48号。

法定代表人：陈国权。

委托诉讼代理人：陈利均，广东广兴律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张庆兵，男，汉族，1969年3月5日出生，住所地：兴宁市。

委托诉讼代理人：黄辉清，广东粤东律师事务所律师。

上诉人兴宁市人民医院因与被上诉人张庆兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人兴宁市人民医院的委托诉讼代理人陈利均，被上诉人张庆兵及其委托诉讼代理人黄辉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人兴宁市人民医院上诉请求：1、依法撤销一审错误判决，并支持上诉人一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人一方承担。事实与理由：一审对事实的认定和适用法律错误，处理错误。一审认为：涉案《租赁合约》，1、双方签订涉案《租赁合约》后已履行合同多年，被告已按约支付了押金和缴交租金在租赁过程中，被告张庆兵虽存在将6卡底层门店于2012年12月用于经营酒类商行、于2014年5月用于摩托车销售，已违反了《租赁合约》第五条“只许经营旅业”的约定，原告可按该条约定行使合同解除权，但根据.《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案原告是出租人，合同约定了租赁物的经营用途，原告负有对租赁物的经营用途进行管理和监督的职责和义务，原告经营地址与出租的房屋在同一城市，且原告每年收取租金，可推定原告最迟在当年收取租金时应当知道租赁物的使用状况，因此，原告没有在其知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使解除权，该解除权利已消灭。2、涉案租赁房屋的门店由李伟强、黄春苑经营摩托车电动车销售，一审认为，即使是转租行为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”同上所述，可推定原告最迟在每年收取租金时应当知道转租事实，故依上述法律规定视为原告已同意转租。上诉人认为，以上一审对事实的认定和处理，是错误的。理由：1、上诉人虽然是出租人，并收取了租金，但作为上诉人是医疗事业单位，从事的是救死扶伤和公共卫生保健防疫、医疗服务，对承租人使用房屋转移用途的具体情况，不知道、不清楚是符合实际情况的。上诉人实际知道承租人将部分门店转移他用，是2021年3月才知道的。一审推定上诉人应当在收取租金时就知道租赁门店转移他用的情况，这一推定不符合客观事实。因为，承租人交租，是通过银行转账方式。上诉人的财务部门只要查看租金到账否，即明白承租人的交租情况。2、根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外，涉案的房屋租赁合同及被上诉人的转租、转移房屋用途的行为均是在《民法典》实施前发生的法律事实，并且，原合同法第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案涉案合同没有约定解除合同的时间，上诉人在发现后已于2021年4月27日及5月13日先后向被上诉人发出解除租赁合约的通知。承租人张庆兵亦作了回应。因此，在张庆兵未在规定时间交回门店后，上诉人于2021年5月31日向人民法院起诉讼，是符合上述合同法之规定的。以上最高人民法院的司法解释表明，本案应适用原合同法之规定，而不应适用《民法典》之规定。3、从“有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观”的立法精神，本案都不应当驳回出租人的诉讼请求。理由：承租人有违约行为，其违约行为构成了约定解除条件，只是承租人的违约行为作为上诉人没有及时发现，在被群众举报，引起相关职能部门重视后，上诉人才清楚这一事实，才发出了解除合同的通知。既然承租人有违反合同行为，又符合解除条件，而不解除将导致众人对法律的误解。另外，由于历史原因，整栋楼8个门店面，底层占地面积：301.4平方米，总建面积1507平方米，位于侨港街商业区。每月的租金才5600元，每5年上调一次为5%，且租赁时间长达18年。已引起了全院1500多医院干部职工的关注、不满，也引起了相关职能部门的重视。因此，无论从保护国有、集体资产不致流失，或者维护市场的公平竞争等，对承租人的违约行为都应依合同法及租赁合约的约定予以解除，而不是适用民法典。一审适用民法典规定已明显偏袒被上诉人，违背了上述法律规定精神。

被上诉人张庆兵辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人上诉请求。

兴宁市人民医院向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《兴宁市人民医院租赁合约》；2、判令被告将位于桥港街××××二门诊）门牌号××至124号的门店1栋（一至五层半，底层占地面积301.4平方米，总建筑面积1507平方米）交回原告；3、追回被告2011年5月1日至2011年12月31日期限8个月的租金约44800元给原告；4、由被告承担诉讼费用。

一审法院经审理认定事实如下：2011年5月1日，兴宁市人民医院为甲方，张庆兵为乙方，原、被告双方签订了一份《兴宁市人民医院租赁合约》，约定：为适应市场经济发展，充分发挥门店经济效益，经公开招标，甲方兴宁市人民医院将桥港街××××二门诊）门牌××至第124号门店壹栋（一至五层半），底层占地面积301.4平方米，总建筑面积1507平方米租给乙方使用，经双方协商一致，达成如下合约。一、甲方兴宁市人民医院桥港街××××二门诊）门牌××至第124号门店壹栋（一至五层半），底层占地面积301.4平方米，总建筑面积1507平方米租给乙方使用。二、租赁期限十八年，即从2012年1月1日至2029年12月31日止。租赁期间每五年上调门店租金一次，上调幅度为5%。三、每月租金为5600元。四、乙方在签约时，应向甲方提供2万元押金（押金不计息），否则甲方不予签约。五、甲方租赁给乙方的门店，乙方只许经营旅业，如经营非旅业视为违约，甲方有权终止合同，收回门店。六、甲乙双方签约时，甲方应提供乙方装修时限为八个月，即从2011年5月1日至2011年12月31日止为装修期。七、乙方在租赁期间不得转让门店使用权，如自行转让门店使用权，视为违约，甲方有权收回门店。合同还约定了其他条款。签订租赁合约后，原告将上述房屋交给被告张庆兵进行装修和使用至今，被告按合约约定向原告支付了押金2万元。在履行合同过程中，双方实际上是以按年交租方式缴交租金，被告已缴交租金至2020年。被告张庆兵对租赁房屋装修后，其中2卡门店和二楼以上房屋用于旅业，经营一间兴宁市港发酒店，另6卡底层门店用于经营一间兴宁市港发酒类商行（2012年12月开始由张庆兵个人经营）。2014年5月，被告将用于经营酒类商行6卡门店中的5卡用于经营摩托车销售（营业执照显示：兴宁市港发车行成立于2014年7月22日，核准注销日期为2019年4月26日，经营者为张庆兵），另一卡仍用于经营酒类商行。2018年11月，上述6卡底层门店由李伟强、黄春苑经营摩托车、电动车销售（其中，李伟强使用5卡门店，黄春苑使用1卡门店）。2021年4月27日，原告向被告发出《通知》，认为张庆兵将部分门店转租他人经营摩托车等非旅业业务，用于营利活动，已构成严重违约，从而提出解除租赁合约。庭审中，被告陈述其与李伟强是合作经营摩托车，由其提供装修好的经营场所，由李伟强提供资金和负责管理，每销售一部摩托车提取100元分红给其。被告还陈述其在经营酒类商行和摩托车销售时已口头告知原告办公室工作人员，但原告不予认可。以上事实，有经过庭审质证的《兴宁市人民医院租赁合约》、个体机读档案登记资料、工商营业执照、《土地使用证》、照片、《食品流通许可证》《酒类零售许可证》、户口登记表，原、被告的庭审陈述等证据附卷佐证。

一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《兴宁市人民医院租赁合约》是双方在平等、自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，是有效合同。本案的争议焦点是：一、涉案《租赁合约》应否解除？二、原告请求追回被告2011年5月1日至2011年12月31日期限8个月的租金应否支持？一、涉案《租赁合约》应否解除？1、双方签订涉案《租赁合约》后已履行合同多年，被告已按约支付了押金和缴交租金。在租赁过程中，被告张庆兵虽存在将6卡底层门店于2012年12月用于经营酒类商行、于2014年5月用于摩托车销售，已违反了《租赁合约》第五条“只许经营旅业”的约定，原告可按该条约定行使合同解除权，但根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案原告是出租人，合同约定了租赁物的经营用途，原告负有对租赁物的经营用途进行管理和监督的职责和义务，原告经营地址与出租的房屋在同一城市，且原告每年收取租金，可推定原告最迟在当年收取租金时应当知道租赁物的使用状况，因此，原告没有在其知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使解除权，该解除权利已消灭。2、涉案租赁房屋的2卡门店和二楼以上房屋一直由被告用于旅业经营，反映租赁物的大部分一直由被告经营使用。2018年11月开始，6卡底层门店（部分租赁物）由李伟强、黄春苑经营摩托车、电动车销售，被告陈述其与李伟强是合作经营摩托车，由其提供装修好的经营场所，由李伟强提供资金和负责管理。原告陈述认为是转租，违反了租赁合约第七条的约定。一审法院认为，即使是转租行为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”同上所述，可推定原告最迟在每年收取租金时应当知道转租事实，故依上述法律规定视为原告已同意转租。综上，原告请求解除《租赁合约》，依法不予支持。二、原告请求追回被告2011年5月1日至2011年12月31日期限8个月的租金应否支持？根据涉案《租赁合约》第二条“租赁期限十八年，即从2012年1月1日至2029年12月31日止”，及第六条“甲乙双方签约时，甲方因提供给乙方装修时限为八个月，即从2011年5月1日至2011年12月31日止为装修期”，可知双方已对2011年5月1日至2011年12月31日已约定为装修期而不支付租金，且双方已履行合同多年，期间原告从未提出该主张，因此，原告诉请追回该期间租金没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回原告兴宁市人民医院的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取后为460元，由原告兴宁市人民医院负担。

二审中，张庆兵向本院提交两张出货单（原件），分别是2012年1月31日与2012年12月11日的出货单，证明当时作为出租方是知悉承租方在承租地方经营酒类销售。经质证，上诉人认为该证据一审时没有提交，现有材料不能证实是人民医院所购买的。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审处理意见如下：

2011年5月1日，双方签订了《兴宁市人民医院租赁合约》，约定张庆兵只许经营旅业，且不得转租。据张庆兵陈述，2012年12月8日首层6卡店经营酒业，2014年5月当时经营酒业的6卡中5卡店用于销售摩托，另外1卡店铺还是经营酒业；2018年11月与案外人李伟强合伙经营摩托，提供场地与装修，对方负责经营，利润按每销售一辆摩托车得100元，提供了个体工商户机读档案登记资料、工商营业执照、《土地使用证》、照片、《食品流通许可证》、《酒类零售许可证》、出货单等证据予以证实。兴宁市人民医院对此不予认可，主张其在2020年才知晓张庆兵使用涉案店铺经营了非旅业行业。兴宁市人民医院作为出租人，具有管理和监督租赁物在租赁期间内保持租赁物符合约定用途的义务，而涉案店铺相隔兴宁市人民医院距离不远，在张庆兵经营非旅业行业长达数年的情况下，兴宁市人民医院仍主张其不知晓，有违常理。另外，《中华人民共和国合同法》没有明确规定“知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使解除权，该解除权利已消灭”，而《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款则对解除权行使期限（一年）作出了明确规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定”的规定，虽然张庆兵存在经营非旅业行为，即便存在转租情形，但兴宁市人民医院未在法定期限内积极履行解除权、未在六个月内对转租行为提出异议，兴宁市人民医院主张解除双方的合约，依法不应支持。至于2011年5月1日至2011年12月31日期限8个月的租金问题，根据涉案《租赁合约》第六条的约定，可知双方已对2011年5月1日至2011年12月31日约定为装修期而不支付租金。一审法院驳回兴宁市人民医院的诉请，并无不当。一审判决应予维持。

综上所述，兴宁市人民医院的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费920元（已由上诉人兴宁市人民医院预交），由上诉人兴宁市人民医院负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　徐干忠

审 判 员　柯　彬

审 判 员　孔宁清

二〇二一年十月二十九日

法官助理　黄基烽

书 记 员　曾　梅