陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕01民终1122号

上诉人（原审原告）：罗沁，女，1969年9月2日出生，汉族，住西安市新城区。

被上诉人（原审被告）陕西恒隆投资有限公司。住所地：陕西省西安市长乐西路398号西部商贸919室。

上诉人罗沁因与被上诉人陕西恒隆投资有限公司（以下简称恒隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

罗沁上诉请求：一、依法判令撤销西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初1073号判决，依法改判；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购买被上诉人在西安市商品房，2019年11月8日收房时，被要求支付2016年2月-2019年10月的物业费，共计5958.2元，收房时被上诉人不能提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋土地测绘技术报告书》及《面积实测》表，所以这笔费用应当由被上诉人赔偿给上诉人，而不是一审判决中的退还给上诉人。二、在上诉人和被上诉人签订的《恒天华茂星座房屋改造协议》中，被上诉人使用的装修材料、配件和电器产品等应为国内一线，合资品牌，上诉人收房后看到所有的装修材料、配件和电器产品均不符合协议的约定，还有部分为“三无”产品。上诉人在一审时提供了相应的证明。对于在收房中发现的问题，及在使用过程出现的问题被上诉人表示不承担维修责任。上诉人要求被上诉人按照约定进行相应的赔偿。对于这个诉讼请求，在一审时，一审法院没有进行具体，实质性的审理。

陕西恒隆投资有限公司未到庭接受询问。

罗沁向一审法院起诉请求：1、依法判令恒隆公司赔偿罗沁所交纳2016年2月至2019年10月的物业费5958.2元；2、判令恒隆公司向罗沁支付2015年7月1日至2019年11月7日的逾期交房违约金37356.76元；3、判令恒隆公司向罗沁支付因恒隆公司未按约定办理房产证所产生的违约金73371.6元及损失赔偿224800元；4、判令恒隆公司向罗沁支付因装修没有达到约定的装修标准所产生的赔偿金及罗沁今后在房屋使用过程中出现的因装修瑕疵所产生的维修费用5万元。

一审法院经审理查明，2013年1月20日，罗沁与恒隆公司签订《商品房买卖合同》约定，罗沁购买恒隆公司开发的位于西安市，建筑面积80.48平方米，合同总价469601元整。恒隆公司应于2015年6月30日前将经建设、监理、设计、施工单位验收合格的商品房交付罗沁；除不可抗力力及罗沁的原因外，恒隆公司逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒隆公司按日向罗沁支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，罗沁有权解除合同。罗沁解除合同的，恒隆公司应当自罗沁解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按罗沁累计已付款的0.5%向罗沁支付违约金。罗沁要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒隆公司按日向罗沁支付已交付房价款万分之0.5的违约金。恒隆公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，罗沁有权要求恒隆公司补足装饰设备差价。恒隆公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由恒隆公司提供的资料报产权登记机关备案。如因恒隆公司的责任，罗沁不能在规定期限内取得房产证的，罗沁退房，恒隆公司在罗沁提出退房要求之曰起30日内将罗沁已付房价款退还给罗沁，并按已付房价款的0.Ol%赔偿罗沁损失；罗沁不退房，恒隆公司按已付房价款的0.05%向罗沁支付违约金。2013年1月20日，罗沁与恒隆公司签订《恒天华茂星座房屋改造协议》预定，罗沁委托恒隆公司对涉案房屋进行装修改造施工，恒隆公司需在2015年6月30日前完成该项装修改造工程。双方对装饰标准、保修责任均作出了约定。2019年11月8日罗沁收房并按照物业要求补交了2016年2月至2019年10月的物业费5958.2元。庭审中，罗沁称2016年初，恒隆公司短信通知其收房，但由于当时小区各种证件不齐全，且天然气未通，临水临电，故罗沁当时未收房。

一审法院认为，罗沁、恒隆公司系商品房买卖合同关系。罗沁缴纳物业费是依据与物业公司签订的《前期物业服务协议》向物业公司缴纳的。恒隆公司并未收取罗沁缴纳的物业费。故罗沁主张恒隆公司退还物业费于法无据，其请求不予支持。罗沁主张恒隆公司逾期交房的违约责任。合同约定的交房时间为2015午6月30日前，恒隆公司逾期交房，构成违约，罗沁主张逾期交房的违约金于法有据，应予以支持。关于罗沁主张的逾期办理房产证的违约金及损失赔偿金一节，恒隆公司未按合同约定的时间向罗沁交付房产证，构成违约，应承担违约责任。合同约定罗沁不能在规定期限内取得房产证的，罗沁不退房，恒隆公司按已付房价款的0.05%向罗沁支付违约金。故恒隆公司应支付罗沁违约金235元。罗沁主张损失赔偿224800元，无事实和法律依据，其请求不予支持。罗沁主张的恒隆公司向其支付因装修没有达到约定的装修标准所产生的赔偿金及罗沁今后在房屋使用过程中出现的因装修瑕疵所产生的维修费用5万元，依据不足，其请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西恒隆投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗沁逾期交房违约金37356.76元及未按约定办理房产证所产生的违约金235元。二、驳回原告罗沁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7172元、公告费800元，由原告罗沁负担7175元，被告陕西恒隆投资发展有限公司负担797元。

二审中，上诉人罗沁提供两组证据，证据1：天眼查查询到的装修材料厂家的信息资料，以证明恒隆公司提供的并非合同约定的知名品牌；2、其楼上702室赵喜民出具情况说明，证明房屋有漏水，存在质量问题。经本院审查，一审法院查明事实属实。

本院认为，罗沁与恒隆公司所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效。罗沁已经按照合同约定交付了房款，恒隆公司亦应按照合同约定交付房屋，但罗沁直至2019年11月收房，一审认定恒隆公司违约交房本院予以认可，一审认定的恒隆公司应承担的逾期交房违约金及办理房产证违约金，罗沁无异议，本院亦予以确认。因恒隆公司造成罗沁未能按照合同约定的期限收房，但罗沁在收房时按物业公司要求补交了收房前的物业费，该部分费用为罗沁的损失，因该损失是因恒隆公司的原因造成，故罗沁要求恒隆公司要求赔偿该部分损失有事实依据和法律依据，一审没有支持其请求不当。关于罗沁主张因装修没达到合同约定的赔偿金以及今后使用房屋过程中所产生的维修费一节，因罗沁没有证据证明赔偿金金额以及所产生的维修费的金额，故一审对其该主张没有支持无不当。综上，一审驳回罗沁要求赔偿物业费的请求不当，故应予部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项之规定，判决如下：

一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初1073号民事判决第一项；

二、撤销西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初1073号民事判决第二项；

三、陕西恒隆投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿罗沁2016年2月至2019年10月的物业费5958.2元。

四、驳回罗沁要求陕西恒隆投资有限公司向其支付因装修没有达到约定的装修标准所产生的赔偿金及其今后在房屋使用过程中出现的因装修瑕疵所产生的维修费用5万元的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7172元、公告费800元（罗沁已预交），由罗沁承担7097元，陕西恒隆投资有限公司承担875元。二审案件受理费1200元(罗沁已预交7172元)，由陕西恒隆投资有限公司承担50元，罗沁承担1150元，剩余5972元退还罗沁。

本判决为终审判决。

审 判 长　邹守鸣

审 判 员　杨晓昱

审 判 员　张　楠

二〇二一年一月××日

法官助理　孙静文

书 记 员　郑　瑜