执 行 裁 定 书

（2020）最高法执复144号

复议申请人：李XX，女，苗族，1970年8月29日出生，住重庆市彭水县。

申请执行人:富邦华一银行有限公司苏州分行。住所地：江苏省苏州工业园区星海街188号1－3F。

负责人：吴晓萍，该分行行长。

委托诉讼代理人：周小梅，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李伟，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。

被执行人：重庆中飞商贸有限公司。住所地：重庆市渝中区邹容路82号（平街层）。

法定代表人：戴勇，该公司执行董事兼总经理。

被执行人：戴X，男，汉族，1963年12月30日出生，住。

被执行人：张XX，女，汉族，1970年3月2日出生，住重庆市渝中区。

李XX因不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）(2020)苏执异65号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

在江苏高院执行富邦华一银行有限公司苏州分行（以下简称富邦华一银行）与重庆中飞商贸有限公司（以下简称中飞公司）、戴X、张XX金融借款合同纠纷一案中，李XX对江苏高院作出拍卖、变卖被执行人戴X、张XX名下位于重庆九龙坡区杨家坪西郊路1号地上1、2、3、4、5层及地下１层房地产（以下简称案涉房地产），并以拍卖或变卖价款清偿债务的执行行为不服，向江苏高院提出书面异议称，其在不知案涉房地产已被抵押及人民法院查封的情况下，于2015年7月18日与戴X、张XX签订《房屋买卖合同》，购买属于案涉房地产的2－53号商铺一间，总价为1300000元。其后支付了75万元房款，其中包含团购费以及租金81039元抵扣部分剩余房款。在发现所购房产存在问题之后，多次与被执行人联系要求退还房款未有回应。故，请求人民法院将其总计75万元购房款及合同违约金20万元纳入拍卖费用给予其优先受偿。

江苏高院查明，2017年3月16日，富邦华一银行与中飞公司、戴X、张XX金融借款合同纠纷一案，江苏高院作出（2016）苏民初24号民事判决：一、中飞公司于判决生效之日起十日内偿还富邦华一银行借款本金2.55亿元，并支付相应罚息，以及赔偿富邦华一银行律师费损失60万元；二、若中飞公司未能按期履行上述债务，富邦华一银行有权以案涉房地产房屋及土地使用权优先受偿；三、戴X、张XX对中飞公司的上述债务承担连带责任；四、戴X、张XX承担担保责任后，有权向中飞公司追偿。在诉讼过程中，江苏高院于2016年6月11日作出（2016）苏民初24号民事裁定保全查封案涉房地产，并于次日向重庆市九龙坡区不动产登记中心送达协助执行通知书。上述判决生效后，中飞公司、戴X、张XX未履行判决义务。富邦华一银行向江苏高院申请执行，江苏高院立（2018）苏执25号案件执行。2019年7月3日，江苏高院作出（2018）苏执25号之一执行裁定，对被执行人戴X、张XX名下案涉房地产予以拍卖、变卖，以拍卖或变卖价款清偿债务。同日，作出（2018）苏执25号公告，告知上述不动产占有人，自公告之日起一个月内自行迁出，并将迁出情况向江苏高院书面报告，逾期迁出江苏高院将强制执行。

江苏高院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。江苏高院在执行过程中，作出裁定拍卖、变卖被执行人戴X、张XX名下案涉房地产以拍卖或变卖价款清偿债务，并公告要求上述不动产占有人一个月内自行迁出。上述执行行为是依据生效判决作出的，有事实与法律依据。根据以上法律规定，李慧娟系当事人以外的公民，其所提异议并非针对执行标的提出，亦不符合当事人以外的公民可以作为利害关系人提出执行行为异议的范围。因此，李XX所提异议不是执行异议复议的审查范围。江苏高院在受理李慧娟的异议后，应当依法驳回其申请。李XX要求返还其购房款的请求，可另行向侵权人主张。综上所述，李XX的异议申请不符合执行异议案件的受理条件，应予驳回。江苏高院于2020年3月3日作出（2020）苏执异65号执行裁定，驳回李XX的异议申请。

李XX不服上述裁定，向本院申请复议，请求：1.依法撤销江苏高院（2020）苏执异65号执行裁定；2.若银行、法院坚持拍卖、变卖2-53号商铺，请求退还其购房款，并支付违约金及赔偿相应的损失。事实和理由如下：1.复议申请人原提出的《诉求书》是富邦华一银行告知法院要了解情况，摸底，要复议申请人将购房情况和要求写书面材料告知法院，复议申请人也未与法院联系，只写了一般的意见反映，并未按执行异议要求写，也未用执行异议申请书标题，未能全面真实反映复议申请人的意思。2.2015年6月3日，富邦华一银行已同意中飞公司提出的“将抵押于我行的担保品分楼层依次涂销”之申请，要求在办理还款涂销时，每层还款金额不得低于以下金额：1楼1.1亿元；2楼6000万元；3楼3450万元；4楼2876万元；5楼2588万元，负一楼5000万元，直至该行贷款全部结清。该文书的意思，当时买卖房时，卖房工作人员已告知，复议申请人认为没有问题才买。在富邦华一银行同意销售之后，复议申请人于2015年7月18日购买案涉房产并签订房屋买卖合同，买卖合同应该得到法律保护。现因办不了房产证，确认被骗了，才请求退房款及赔偿违约金。但江苏高院在异议裁定中，没有提到富邦华一银行同意销售的事实，系认定事实错误，应依法予以纠正。3.富邦华一银行既然同意中飞公司出售抵押财产，对于已销售商铺，应予认可，不得申请法院拍卖变卖。富邦华一银行没有收到贷款本息的风险，应由其自行承担。在出售案涉房产时，银行应到实地进行监管，以便及时收回资金，或者应该自行直接出售房产。对于已经出售部分，银行没有收到贷款的，可以向侵权人主张，不应由买房人买单。4.无权出售抵押财产的中飞公司，在银行同意其出售时，亦具备出售抵押财产的主体资格，案涉房产的买卖合同，应受法律保护。

申请执行人富邦华一银行称，第一，本案中案涉房产登记在被执行人张XX名下，依法应属被执行人所有，江苏高院就该房产进行查封、拍卖执行并无不当。第二，案涉房产早在复议申请人与被执行人签订房屋买卖合同前即已被人民法院查封，也早已被抵押给申请执行人富邦华一银行，复议申请人就案涉房产不享有足以排除执行的实体权利。第三，复议申请人请求法院将购房款纳入拍卖费用并给予其优先受偿权、优先购买权、对案涉房屋分批次拍卖等要求，不属于法院执行异议程序审查的范围，应予驳回。第四，案涉抵押物为商场，不宜分零拍卖或分批次拍卖。第五，富邦华一银行从未同意被执行人对外销售，2015年的复函中提出同意分层涂销，但以被执行人归还相应款项为前提，而被执行人并未归还相应款项，故亦未办理他项权利的分层涂销手续。综上，复议申请人的复议申请并不成立，应驳回复议申请人的申请。

被执行人戴X称：同意复议申请人暂停拍卖案涉房产的意见。

本院查明的事实与江苏高院查明的事实基本一致。

另查明，2019年8月19日，李XX向江苏高院提交“诉求书”，请求江苏高院在执行拍卖程序中将其债权纳入拍卖费用优先受偿，退还其支付本金75万元及违约金20万元。

本院认为，本案的争议焦点是：复议申请人的异议请求是否属于执行异议审查的范畴。

复议申请人的复议请求是撤销异议裁定，并要求退还购房款并支付违约金，与异议阶段提出在拍卖款中优先受偿、退还购房款并支付违约金的请求一致。江苏高院在执行过程中，裁定拍卖、变卖被执行人戴X、张XX名下案涉房地产以清偿债务，并通过公告要求案涉房地产占有人于一个月内自行迁出。李XX不服该执行行为提出异议。李XX系当事人以外的公民，其通过异议主张对变价执行标的所得款优先受偿。该异议并非基于实体权益阻却对执行标的的执行，李XX也不属于可以提出执行行为异议的利害关系人的范围。因此，江苏高院在受理李XX的异议后驳回其申请并释明权益救济途径，有事实和法律依据，依法应予维持。李XX的复议申请，亦因此缺乏法律依据，依法不予支持。

综上所述，复议申请人李XX的复议理由不成立，江苏高院（2020）苏执异65号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回李XX的复议申请，维持江苏省高级人民法院（2020）苏执异65号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　邵长茂

审 判 员　刘慧卓

审 判 员　徐　霖

二〇二〇年十二月三十一日

法官助理　薛圣海

书 记 员　陈晓宇