执 行 裁 定 书
（2020）最高法执复146号
复议申请人：陈友x，男，汉族，1958年1月27日出生，住重庆市合川市。
复议申请人：陈x，女，汉族，1982年11月10日出生，住。
申请执行人:富邦华一银行有限公司苏州分行。住所地：江苏省苏州工业园区星海街188号1－3F。
负责人：吴晓萍，该分行行长。
委托诉讼代理人：周小梅，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李伟，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。
被执行人：重庆中飞商贸有限公司。住所地：重庆市渝中区邹容路82号（平街层）。
法定代表人：戴勇，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：戴x，男，汉族，1963年12月30日出生，住重庆市渝中区。
被执行人：张xx，女，汉族，1970年3月2日出生，住重庆市渝中区。
陈友x、陈x因不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）(2020)苏执异76号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
在江苏高院执行富邦华一银行有限公司苏州分行（以下简称富邦华一银行）与重庆中飞商贸有限公司（以下简称中飞公司）、戴x、张xx金融借款合同纠纷一案中，陈友x、陈x对江苏高院作出拍卖、变卖被执行人戴x、张xx名下位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路1号地上1、2、3、4、5层及地下１层房地产（以下简称案涉房地产），并以拍卖或变卖价款清偿债务的执行行为不服，向江苏高院提出书面异议称，其在不知案涉房地产已被抵押及人民法院查封的情况下，于2015年9月13日与戴x、张xx签订《房屋买卖合同》，购买位于案涉房地产2－16商铺一间，面积为20.08平方米，总价为1141884元。其后支付了720005元房款，以租金132868元抵扣剩余房款。在发现所购房产存在问题之后，多次与被执行人联系要求退还房款未有回应。故，请求人民法院将其总计852873元购房款及相应违约金纳入拍卖费用给予其优先受偿。
江苏高院查明，2017年3月16日，富邦华一银行与中飞公司、戴x、张xx金融借款合同纠纷一案，江苏高院作出（2016）苏民初24号民事判决，判决：一、中飞公司于判决生效之日起十日内偿还富邦华一银行借款本金2.55亿元，并支付相应罚息，以及赔偿富邦华一银行律师费损失60万元；二、若中飞公司未能按期履行上述债务，富邦华一银行有权以案涉房地产房屋及土地使用权优先受偿；三、戴x、张xx对中飞公司的上述债务承担连带责任；四、戴x、张xx承担担保责任后，有权向中飞公司追偿。在诉讼过程中，江苏高院于2016年6月11日作出（2016）苏民初24号民事裁定保全查封案涉房地产，并于次日向重庆市九龙坡区不动产登记中心送达协助执行通知书。上述判决生效后，中飞公司、戴x、张xx未履行判决义务。富邦华一银行向江苏高院申请执行，江苏高院立（2018）苏执25号案件执行。2019年7月3日，江苏高院作出（2018）苏执25号之一执行裁定，对被执行人戴x、张xx名下案涉房地产予以拍卖、变卖，以拍卖或变卖价款清偿债务。同日，作出（2018）苏执25号公告，告知上述不动产占有人，自公告之日起一个月内自行迁出，并将迁出情况向江苏高院书面报告，逾期迁出江苏高院将强制执行。
江苏高院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。江苏高院在执行过程中，作出裁定拍卖、变卖被执行人戴x、张xx名下案涉房地产以拍卖或变卖价款清偿债务，并公告要求上述不动产占有人一个月内自行迁出。上述执行行为是依据生效判决作出的，有事实与法律依据。根据以上法律规定，陈友x、陈x系当事人以外的公民，其所提异议并非针对执行标的提出，亦不符合当事人以外的公民可以作为利害关系人提出执行行为异议的范围。因此，陈友x、陈x所提异议不是执行异议复议的审查范围。江苏高院在受理陈友x、陈x的异议后，应当依法驳回其申请。陈友万、陈肖要求返还其购房款的请求，可另行向侵权人主张。综上所述，陈友x、陈x的异议申请不符合执行异议案件的受理条件，应予驳回。江苏高院于2020年3月3日作出（2020）苏执异76号执行裁定，驳回陈友x、陈x的异议申请。
陈友x、陈x不服江苏高院（2020）苏执异76号执行裁定，向本院申请复议，请求：1.暂停拍卖复议申请人购买的重庆杨家坪金鹰女人街2-16号商铺；2.如若必须拍卖时，请求分零拍卖或分批次变价拍卖并赋予复议申请人优先购买权；3.请求拍卖后返还其购房款。事实和理由如下：1.复议申请人原提出的《诉求书》是富邦华一银行告知法院要了解情况，摸底，要复议申请人将购房情况和要求写书面材料告知法院，复议申请人也未与法院联系，只写了一般的意见反映，并未按执行异议要求写，也未用执行异议申请书标题，未能全面真实反映复议申请人的意思，因此在本复议申请书中，特提出上述复议请求事项。2.复议申请人已向中飞公司、戴x提出退还购房本金，尚未兑现，因此请求法院在复议申请人与戴x购房纠纷未解决之前，暂停对复议申请人购买的商铺拍卖。3.希望江苏高院促成申请执行人和被执行人之间和解，以使商铺购房人办理过户登记。4.如果必须拍卖，采用商场整体拍卖，将妨碍复议申请人（××）参与公平竞价，且变相违规限制了复议申请人（××）的竞买资格，因此，购房人请求依其以各自不动产权属登记为单位进行分零拍卖，或根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第11条“被执行人认为分批次变价能够实现不动产最大价值的，一般应当准许”的规定准许进行分批次（将购房人列为一批次）分零拍卖，并赋予购房人优先购买权。
申请执行人富邦华一银行称：第一，本案中案涉房地产登记在被执行人张××名下，依法应属被执行人所有，江苏高院就该房产进行查封、拍卖执行并无不当。第二，案涉房地产早在复议申请人与被执行人签订《房屋买卖合同》前即已被人民法院查封，也早已被抵押给申请执行人富邦华一银行，复议申请人就案涉房地产不享有足以排除执行的实体权利。第三，复议申请人请求法院将购房款纳入拍卖费用并给予其优先受偿权、优先购买权、对案涉房地产分批次拍卖等要求，不属于法院执行异议程序审查的范围，应予驳回。第四，案涉抵押物为商场，案涉房地产系一大型商场的其中一小间，物理上无法具体分割，如进行“分零拍卖或分批次拍卖”，将会极大降低商场的整体性和功能性，导致拍卖、变卖价值大幅降低，甚至大部分难以成交。第五，该行从未同意被执行人对外销售，2015年的复函中提出同意分层涂销，但以被执行人归还相应款项为前提，而被执行人并未归还相应款项，故亦未办理他项权利的分层涂销手续。综上，复议申请人的复议申请并不成立，应驳回复议申请人的申请。
被执行人戴×称：1.同意复议申请人暂停拍卖案涉房地产的意见，原因在于：第一，该房屋已经由复议申请人购买、房屋出售经过抵押权人同意（若未经过同意，房屋不可能完成分证）、签订了书面的购房合同、复议申请人支付了全部房屋价款、复议申请人签订购房合同时即已经依法占用了房屋、复议申请人对房屋未过户不存在过错（已经尽到了谨慎的合理的注意义务）。第二，该房屋经富邦华一银行同意，已经部分销售，签订了书面的购房合同、购房人已经支付了全部房屋价款，整体拍卖势必损害这些购房人权益，产生社会不稳定问题。2.抵押房屋开设了“金鹰女人街杨家坪商场”是重庆市经营最好的小商品商城，经营状况好，整体拍卖，必然需要清场，对社会稳定可能产生不可预知后果。3.经营户多年来就有购买商铺愿望，因为抵押和多轮查封，程序上不可实施。如果法院分零拍卖，他们将有能力购买，租赁经营转为自持物业继续，商场继续存在，原商场管理人愿意继续提供金鹰女人街品牌，实现了社会稳定，同时拍卖资金也可清偿富邦华一银行债务和民间借贷人债务。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第11条的规定，对体量较大的整栋整层楼盘、连片商铺或别墅等不动产，已经分割登记或事后可以分割登记的，被执行人认为分批次变价能够实现不动产最大价值的，一般应当准许。江苏高院坚持整体拍卖，其实质是抬高门槛、压低价格，降低竞买人的受众面，进而为部分别有用心的人低价获得上述房屋提供便利。
本院查明的事实与江苏高院查明的事实基本一致。
另查明，2019年8月18日，陈友×、陈×向江苏高院提交“诉求书”，请求江苏高院在执行拍卖程序中将其债权纳入拍卖费用优先受偿，退还其支付本金720005元及租金132868元（总计852873元）。
本院认为，本案的争议焦点为：一是复议申请人陈友×、陈×的复议请求与异议请求不一致应当如何处理；二是复议申请人关于在拍卖后优先返还其购房款的异议请求是否属于执行异议审查的范畴。
复议申请人陈友×、陈×在本案执行阶段以“诉求书”的形式向江苏高院请求将其852873元购房款纳入拍卖费用给予其优先受偿并退还购房款。在江苏高院就其主张以异议案件进行审查后认定其为不适格利害关系人进而驳回异议申请后，复议申请人提出“1.暂停拍卖复议申请人购买的重庆杨家坪金鹰女人街2-16号商铺。2.如若必须拍卖时，请求分零拍卖或分批次变价拍卖并赋予复议申请人优先购买权。3.请求拍卖后返还其购房款。”的请求。其中第1个请求和第2个请求，属于新的主张；第3个请求与其在异议阶段提出的请求一致。
（一）复议申请人陈友×、陈×的复议请求与异议请求不一致应当如何处理
复议申请人请求暂停拍卖和分零分批次拍卖并保护其优先购买权的请求，并未在执行异议阶段提出，系新的请求，应直接向执行法院提出，本院在复议程序中不予审查。
（二）复议申请人关于在拍卖后优先返还其购房款的请求是否属于执行异议审查的范畴
江苏高院在执行过程中，裁定拍卖、变卖被执行人戴×、张××名下案涉房地产以清偿债务，并通过公告要求案涉房地产占有人于一个月内自行迁出。陈友×、陈×不服该执行行为提出异议。陈友×、陈×系当事人以外的公民，其通过异议主张对变价执行标的所得款优先受偿。该异议并非基于实体权益阻却对执行标的的执行，不属于民事诉讼法第二百二十七条规定的异议；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，结合陈友×、陈×所提异议内容，陈友×、陈×也不属于可以提出执行行为异议的利害关系人的范围，其所提异议亦不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的异议。因此，江苏高院在受理陈友万、陈肖的异议后驳回其申请并释明权益救济途径，有事实和法律依据，依法应予维持。
综上，复议申请人提出的主张，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回陈友×、陈×的复议申请，维持江苏省高级人民法院（2020）苏执异76号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邵长茂
审 判 员 刘慧卓
审 判 员 徐 霖
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理 薛圣海
书 记 员 陈晓宇
