民 事 判 决 书

（2022）最高法民终354号

上诉人（原审原告、申请执行人）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。住所地：云南省昆明市西苑开发区凯苑小区14幢。

负责人：张磊，该支行行长。

委托诉讼代理人：荣敬华，云南和与合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李晓峰，云南和与合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、案外人）：阮鸿献，男，1966年6月15日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。

委托诉讼代理人：张国平，重庆振云律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈芳勇，重庆振云律师事务所律师。

原审被告（被执行人）：云南集成广福房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。

法定代表人：肖云智，该公司董事长。

上诉人富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）因与被上诉人阮鸿献及原审被告云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2021）云民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富滇银行的委托诉讼代理人荣敬华，被上诉人阮鸿献的委托诉讼代理人张国平、陈芳勇到庭参加诉讼。原审被告广福公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人富滇银行上诉请求：撤销（2021）云民初26号民事判决，依法发回重审或改判支持富滇银行的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费由阮鸿献承担。主要事实和理由：1.根据广福公司向阮鸿献发送的团购《通知》及附件中不同户型交款比例计算表、阮鸿献付款凭证附言，阮鸿献认购房源户型为140㎡，而云南省高级人民法院出具的《保全财产信息》显示，案涉A9地块5栋1501号房屋建筑面积为241.9㎡，故阮鸿献与广福公司未就案涉房屋签订买卖 合同。2.阮鸿献提交的物业费发票中缴费人均为云南红云健康管理服务有限公司，开票时间均为2019年2月15日，金额亦不能与其提交的物业 合同中约定款项对应。阮鸿献提交的广福公司交房《证明》《“广福城”交房通知单》不符合法定要件，不能相互印证，不应采信。截至上诉之日，案涉房屋仍处于空置状态。因此，阮鸿献并未在查封前占有使用案涉房屋。3.在阮鸿献签订《商品房团购补充协议》时，昆明市正实行房屋限购政策。自2014年8月限购政策取消后至案涉房屋、车位被查封前三年时间内，阮鸿献未积极办理房产过户手续，存在过错。4.原审法院未正面回应富滇银行的质证意见，造成事实认定不清。

被上诉人阮鸿献答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回富滇银行上诉请求。阮鸿献与广福公司已就A9地块5栋1501号房屋及A9地块负一层A19车位成立合法有效买卖 合同关系，案涉房屋面积为241.9㎡。购买过程中房屋面积变化系团购导致，双方已经通过支付房款、交付占有等实际履行方式确定房屋面积。物业费用结算票据、广福公司交房《证明》《交房通知单》等能够证明阮鸿献在法院查封前已经合法占有案涉房屋。案涉房屋未办理过户是因为不具备办理过户登记条件，非阮鸿献过错。

原审被告广福公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。

上诉人富滇银行向原审法院起诉，请求：判令继续执行昆明市西山区广福城A9地块5栋1501号房屋和A19号车位（以上房屋、车位总价款为1293006元）。案件诉讼费由阮鸿献、广福公司负担。

原审法院认定事实：2009年8月31日，云南省商会（后更名为云南省工商业联合会）与广福公司签订《商品房团购协议书》，2011年11月3日双方又签订《商品房团购补充协议》，约定由云南省商会组织本系统购房职工团购广福公司开发的小区，云南省商会通过内部文件告知了团购房屋的户型和单价、交款时间等内容。后阮鸿献向云南省商会指定的第三方账户进行汇款，分别于2010年1月5日汇款22万元，2011年11月28日汇款9万元。2014年1月22日阮鸿献向广福公司账户汇款983006元，三次共计支付1293006元，广福公司于2014年1月22日出具收款收据二份，载明阮鸿献购买昆明市西山区××栋××号××号××配套设施费11400元。

2016年12月30日，广福公司向阮鸿献开具《“广福城”交房通知单》，载明案涉房屋已办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房，并计收案涉房屋自2015年3月15日起的物业服务费。

2016年12月30日，阮鸿献与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务 合同》，约定阮鸿献委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城住宅实施物业管理服务。后阮鸿献支付了案涉房屋、车位自2015年1月15日起至2020年12月31日的物业管理费。因广福公司原因，案涉房屋、车位至今未办理 合同登记备案。

原审法院在审理（2017）云民初91号原告富滇银行诉被告广福公司等人金融借款 合同纠纷一案中，依富滇银行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结广福公司价值609966512.72元的财产。在执行过程中，于2017年7月20日查封了广福公司位于昆明市××路××小区的房产，其中包括广福城Ａ9地块5栋1501号房屋和Ａ19号车位。阮鸿献遂依据上述事实和理由向原审法院提出执行异议申请。原审法院于2020年5月19日作出（2020）云执异16号执行裁定，裁定中止对案涉房屋、车位的执行，并于2020年5月28日向富滇银行邮寄送达该执行裁定书，因原审法院未妥投邮件被退回，未形成有效送达，导致富滇银行一直未能收到执行裁定书。后富滇银行发现有此执行裁定后，遂于2021年5月13日向原审法院提起本案诉讼。

原审法院认为，本案争议焦点为：阮鸿献对案涉房屋、车位是否享有足以排除强制执行的民事权利。

首先，阮鸿献对案涉广福城A9地块5栋1501号房屋和A19号车位提出执行异议，原审法院于2020年5月19日作出（2020）云执异16号执行裁定，中止对案涉房屋、车位的执行。该裁定书于2020年5月28日通过邮寄送达给富滇银行，但该邮件被退回，导致富滇银行一直未能收到裁定书。后富滇银行知晓此执行裁定后，于2021年5月13日向原审法院提起本案诉讼。经原审法院立案审查，符合《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，富滇银行起诉合法，其享有本案诉权。

其次，本案中，富滇银行主张阮鸿献提起的排除案涉房屋、车位的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当继续执行案涉房屋和车位。原审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖 合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照 合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，若阮鸿献的抗辩主张若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行，原审法院认为：

关于 合同订立。2009年8月31日，云南省商会与广福公司签订《商品房团购协议书》，2011年11月3日双方又签订《商品房团购补充协议》，约定由云南省商会组织本系统购房职工团购广福公司开发的小区，云南省商会通过内部文件告知了团购房屋的户型和单价、交款时间等内容。广福公司出具《确认单》《“广福城”交房通知单》《证明》等材料，证实双方已经通过实际履行的方式确认了阮鸿献所购房屋和车位具体内容。案涉房屋、车位于签订协议后已经于2014年1月22日完成了全部房款支付，并于2016年12月30日前完成房屋、车位移交手续。而案涉房屋、车位的查封时间为2017年7月25日，故阮鸿献在查封之前已与广福公司成立了合法有效的房屋买卖 合同关系。

关于房产占有。广福公司出具的《“广福城”交房通知单》《证明》证实，在2016年12月30日前，广福公司已将案涉房屋、车位交付给阮鸿献使用，阮鸿献并于同日与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务 合同》。后阮鸿献交纳了自2015年1月15日起至2020年12月31日的物业管理费，故阮鸿献在查封之前已合法占有了案涉房屋和车位。

关于价款支付。阮鸿献提交的证据证实，根据云南省商会的指示，阮鸿献向云南省商会指定的第三方账户进行汇款，分别于2010年1月5日汇款22万元，2011年11月28日汇款9万元。最后一笔汇款983006元于2014年1月22日阮鸿献直接付至向广福公司账户，上述三笔汇款共计支付1293006元，广福公司于2014年1月22日出具收款收据二份，载明收到阮鸿献支付的购买西山区××栋××号××号××配套设施费11400元。广福公司作为房产出售方及款项收取方出具《证明》，对上述款项支付情况及阮鸿献已履行完案涉房屋、车位的全部房款支付义务，均予以认可，故阮鸿献在案涉房屋、车位查封之前已经支付全部款项。

关于未办理过户登记原因。从原审法院查明的情况看，系因广福公司的原因，导致案涉房屋、车位不具备办理过户登记的条件。综上，阮鸿献对案涉房屋、车位享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，阮鸿献就案涉房屋、车位享有足以排除强制执行的民事权利。原审法院（2020）执异16号执行裁定并无错误。富滇银行主张的理由不能否定阮鸿献符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故富滇银行要求继续执行案涉房屋、车位的诉讼请求不符合本案事实和法律规定，原审法院不予支持。

综上，原审法院认为富滇银行要求继续执行案涉房屋和车位的诉讼请求不能成立，不予支持。该院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第三百一十三条第二项规定，判决：驳回富滇银行的诉讼请求。案件受理费16437元，由富滇银行负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人富滇银行新提交了两份证据。第一份是云南省工商业联合会关于开展团购商品房工作的通知，拟证明被上诉人阮鸿献不具有案涉房屋购房资格，其本身具有过错。第二份是案涉地块《预售许可证》，拟证明云南省工商业联合会与广福公司签订《商品房团购协议》及补充协议时，案涉地块尚未取得预售许可证，《商品房团购协议》及补充协议无效。被上述人阮鸿献发表质证意见称：购房通知是复印件，对证明目的不予认可，阮鸿献作为云南省工商业联合会副主席，享有购房资格。案涉房屋已在2013年取得预售许可证，《商品房团购协议》及补充协议有效。

被上诉人阮鸿献新提交了五组证据。第一组证据为《认购协议》、云南省工商业联合会《情况说明》，拟证明2014年1月10日，阮鸿献与广福公司签订了《认购协议》，购买案涉A9地块5栋1501号房屋，建筑面积为241.9㎡。第二组证据为《“广福城”交房通知单》原件，拟证明阮鸿献在查封前已合法占有案涉房屋。第三组证据为“昆明市不动产中心关于盛高大城等不动产权登记办理问题的答复”“广福城1900余户居民已可领证”新闻、最高人民法院（2021）最高法民终721号民事判决书，拟证明A9地块查封前不具备过户条件系广福公司原因。第四组证据为云南省高级人民法院询问笔录、云南省高级人民法院（2020）云执异16号执行裁定书，拟证明富滇银行地址为有效地址，对执行裁定被退回存在明显过错，富滇银行提起执行异议之诉时间已超过法定期限。第五组证据为昆明市中级人民法院（2021）云01民初3119号民事判决书，拟证明人民法院生效判决认定云南省工商业联合会在查封前已与广福公司签订合法有效书面 合同，并支付全部价款且占有使用房产。上诉人富滇银行发表质证意见称：第一组证据不是原件，对其真实性不予认可。对于第二组证据的真实性请法院核实，对证明目的不予认可。对于第三组证据的真实性予以认可，关联性不予认可。对于第四组和第五组证据的真实性、合法性无异议，证明目的不予认可。

本院认为，上诉人富滇银行提交的第一份证据非原件，不予采信，第二份证据予以采信。被上诉人阮鸿献提交的第一组证据《认购协议》非原件，《情况说明》不符合证据法定形式，均不予采信。第五组证据与本案不具有关联性，不予采信。阮鸿献提交的其他证据真实性，予以认可。

本院二审除对原审查明的事实予以确认外，另查明：原审被告广福公司于2013年12月13日取得广福城A9、A10、A11地块项目商品房预售许可证。

本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人阮鸿献对案涉房屋和车位是否享有足以排除执行的权利。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖 合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照 合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，阮鸿献主张对案涉A9地块5栋1501号房屋和A19号车位享有足以排除执行的权利，必须具备上述四个条件。

首先，关于阮鸿献是否在人民法院查封之前与广福公司就案涉房屋和车位签订了合法有效的书面买卖 合同。本院认为，本案已查明，2009年8月、2011年11月，云南省商会与广福公司分别签订《商品房团购协议书》《商品房团购补充协议》，约定云南省商会组织本系统购房职工团购广福公司开发的小区。后云南省商会通过内部文件告知了团购房屋的户型和单价、交款时间等内容。阮鸿献作为云南省商会成员，在团购房购买、履行过程中通过《确认单》《“广福城”交房通知单》《证明》及实际履行的方式，确认购买房屋为A9地块5栋1501号房屋（面积241.9㎡）及A19号车位。原审查明的上述事实能够证明双方通过实际履行的方式，确认了阮鸿献所购具体房屋和车位。本案也查明，阮鸿献在案涉房屋、车位签订协议后已经于2014年1月22日完成了全部房款支付，并于2016年12月30日前完成房屋、车位移交手续。而案涉房屋、车位的查封时间为2017年7月，故原审认定阮鸿献在查封之前已与广福公司成立了合法有效的房屋、车位买卖 合同，依法有据。富滇银行关于阮鸿献与广福公司未就案涉房屋签订买卖 合同的上诉理由缺乏证据支持，不能成立。

其次，关于阮鸿献是否在人民法院查封前合法占有了案涉房屋和车位。本院认为，本院二审期间，阮鸿献提交的广福公司出具的《“广福城”交房通知单》原件以及《证明》等证据，可以证明在2016年12月30日前，广福公司已将案涉房屋和车位交付给阮鸿献占有使用。而且，2016年12月30日阮鸿献与昆明皓瑞通物业管理有限公司也签订了《广福城写字楼物业服务 合同》，并交纳了相应的物业管理费，故富滇银行关于阮鸿献在人民法院查封之前未合法占有案涉房屋和车位的上诉理由缺乏事实依据，原审法院认定阮鸿献在人民法院查封之前已合法占有了案涉房屋和车位正确。

再次，关于阮鸿献是否已经支付全部价款。本院认为，本案已查明，阮鸿献根据云南省商会的指示，已向云南省商会指定的第三方账户分三笔共汇款1293006元，广福公司也出具了收款收据以及《证明》，对上述款项支付情况及阮鸿献已履行完案涉房屋、车位的全部房款，均予以认可，故原审法院认定阮鸿献已支付案涉房屋和车位全部价款有事实和证据支持。

最后，关于案涉房屋和车位未办理过户登记是否系阮鸿献原因。本院认为，本案已查明，案涉房屋和车位未办理过户非阮鸿献自身原因，系广福公司导致。富滇银行关于案涉房屋系阮鸿献原因未办理过户手续的上诉理由缺乏证据支持。

此外，经本院核实，原审法院已组织双方当事人进行了质证，也结合案情对案件事实进行了认定，富滇银行关于“原审法院未正面回应富滇银行的质证意见，造成事实认定不清”的上诉理由亦不能成立。

综上，富滇银行的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费16437元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　李相波

审 判 员　蒋　科

审 判 员　刘　颖

二〇二三年一月三日

法官助理　牛伟强

书 记 员　邓　志